华泰证券-固定收益研究： 公募REITs，扬帆起航-200505

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　　核心观点
　　4月30日，证监会、发改委联合发文试点基础设施公募REITs，标志着中国版公募REITs开启新篇章。经济增长在疫情下承压、不动产进入存量经济阶段，加上多年来REITs领域的尝试，我们认为启动公募REITs的时机成熟。“房住不炒”加上基建托底压力增大，最终基础设施公募REITs打头阵，我们预计底层资产将逐步扩展到租赁、商业地产等领域。但市场发展还面临寻找合意的底层资产、完善税收优惠制度、培养参与方专业度等问题。如果公募REITs得到快速发展，有助于提升经济运行效率，降低宏观杠杆率。基建等行业龙头、具有公募和资管双牌照的头部券商或是受益者。
　　公募REITs时代来临：基础设施公募REITs打头阵
　　经过十余年的探索，在证监会和发改委联合发文推动下，中国版的公募REITs即将登场，我们认为监管在当前时间点推出基础设施公募REITs具备一定的紧迫性和必然性。首先，中国经济的“弱企稳”遇到疫情“强干扰”，市场也亟待改革提振信心；其次，我国不动产投资领域逐步迈入存量博弈阶段，发展REITs是盘活不动产存量市场的必由之路；第三，基础设施公募REITs的操作难度更低和底层资产适配性更强；最后，公募REITs有助于完善资本市场产品谱系，缓解资产荒，为投资人提供更多投资选择。
　　基础设施公募REITs有哪些要点和突破？
　　公募REITs在制度建设、交易结构方面实现了较大突破，且底层项目具备重要特征。制度建设方面，REITs试点政策由证监会和发改委牵头，多部门积极跟进REITs发展配套设施；底层项目方面，REITs聚焦重点区域、重点行业、重点项目，但对试点资产的具体筛选标准仍较为苛刻，优中选优；交易结构方面，试点REITs的初步产品结构为“公募基金+ABS”的形式，我们认为该模式法律障碍小。
　　未来公募REITs还有哪些掣肘？
　　虽然我国的公募REITs已初具雏形，我们分析实操中仍然面临四个难点。第一，优质底层资产稀缺，项目层面资产挖掘难度较高；第二，产品交易结构过于复杂，产品设计成本较高；第三，对公募基金的运营、管理和维护职能提出新的挑战；最后，在税收优惠政策方面仍需探索。
　　未来展望：公募REITs正当其时
　　首先，中国经济已经到达了新阶段，当下启动公募REITs试点正当其时；其次，由操作难度较低的基础设施类打头阵，我们预计底层资产将逐步扩展到租赁、商业地产等领域，REITs产品的长期发展空间仍然值得期待；不过，中短期来看，发展公募REITs市场还有诸多障碍需要跨越，短期可能难以上规模。如果公募REITs得到快速发展，将有助于提升经济运行效率，降低宏观杠杆率。也有助于相关企业盘活存量资产，降低资产负债率，加快资产周转。未来会否出现专注于REITs的基金公司值得关注，具有公募和资管双牌照的券商或是受益者。
　　风险提示：REITs推进不及预期风险、REITs管理与运营风险