华西证券-固定收益专题报告：我国房地产税试点展望-211027

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我国房地产税改革历史：3个阶段、7个时期1）1950-1984：个人、企业均征收房地产相关税收阶段①1950-1951：房产税、地产税成为正式税种时期，房税、地税并行。

②1951-1984：两税合并为城市房地产税时期，房、地两税合二为一。

2）1984-2010：不对个人住房征收房产税阶段③1984至今：房地产税拆分为房产税、城镇土地使用税时期。

④2003-2010：物业税“空转”时期。

3）2010至今：开始对个人住房征收房产税阶段⑤2010-2013：个人住房房地产税初步试点时期。

⑥2013-2021：房地产税预备立法时期。

⑦2021及以后：房地产税深入试点时期。

我国房地产税征收现状及经验1）房地产对财政的贡献：主要集中在开发、交易环节，保有环节贡献较小。

保有环节仅贡献税收收入的3.17%；而开发环节贡献九成以上政府性基金收入。

房地产相关经济活动对税收收入、政府性基金收入的贡献在持续提升。

2007-2020年，对税收收入贡献提升6.72pct；2010-2020年，对政府性基金收入贡献提升11.12pct。

我国房地产税征收现状及经验2）沪渝试点经验：上海针对增量，重庆既针对增量、也针对存量高档住房，重庆更能体现对收入分配的调节导向。

上海保刚需力度大，重庆更重调整收入分配、抑制投机炒作。

最大的共性：窄税基。

导致了两地房产税对整体税收的贡献度有提升，但仍较为有限。

也说明了当时推出试点的目的主要是稳定房地产市场，而非给地方财政开源。

对税收收入的贡献有所提升。

试点后，上海、重庆房产税占税收收入的比重分别较2010年提升1.10、2.76pct，而全国仅提升0.62pct。

对房价的抑制作用并不明显。

试点后，上海、重庆的房价增速与可比城市并没有出现明显的偏离。

房地产税改革路径展望1）海外经验：发达国家普遍重视房地产税制的建立和完善，并将其作为调控经济的手段和财政收入的重要来源。

相较而言，我国保有环节房地产税收占GDP比重偏低。

2019年OCED国家保有环节财产税税收占GDP比重平均为1.82%，其中美国、英国、韩国分别为2.96%、4.09%、3.12%，而我国则仅有0.48%，明显低于国际水平。

海外主要国家房地产税制呈现宽税基、简税种、低税率的特征。

从海外国家数据来看，房地产税对房价的影响较小。

房地产税改革路径展望2）我国房地产税展望：改革导向：多个目标并举，但侧重调节收入分配。

从沪渝以及海外实践经验来看，房产税对中长期房价的影响不大，关键还需看城镇化率以及人口流动。

我们认为，补充财力是未来需要着眼的目标，但非本轮重点：征税需要循序渐进，初期力度不会太大，难以完全承接卖地收入。

具体细则：宽税基+低税率+评估价。

从沪渝经验来看，税基过窄、计税依据交易价而非评估价都是导致成效不显著的重要原因。

因此在本轮试点，我们认为税基或将进一步拓宽至所有存量住房，同时保持较低税率，计税根据评估价来反映实际价值。

潜在影响：收入分配、房地产价格、房屋租赁价格、地方财政。

我们认为，房产税作为直接税，将与土地制度、保障房制度、投融资制度共同构成房地产调控的长效机制。

或将促进分税制在省以下财政实际落地，来驱动地方政府由投资型向服务型职能转变。

风险提示：房地产税试点力度超预期。