华泰证券-土地储备视角看地产企业年报：分化加剧下的房企拿地面面观-200518

《华泰证券-土地储备视角看地产企业年报：分化加剧下的房企拿地面面观-200518（17页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华泰证券-土地储备视角看地产企业年报：分化加剧下的房企拿地面面观-200518（17页）.pdf（17页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　核心观点
　　2019年房地产行业销售同比增速放缓、盈利空间微缩，但个体业绩出现分化。而土地储备是房地产企业经营的基础，影响房地产企业的盈利及现金流，本文将从土储的视角对房企资质进行分析。我们对2019年克尔瑞销售榜排名前50的房企2019年年报进行梳理，从存量土储及拿地行为两个视角评估房地产企业的资产质量。信用分析上，房企拿地行为需要同时考虑市场周期与主体自身拿地周期，警惕土储倍数低、净负债率高的主体，因城施策背景下需具体分析项目土储质量，关注财政压力较大、房地产政策偏紧城市的放松空间。
　　2019年房企业绩同比增速放缓、盈利空间微降
　　19年房企销售同比增速放缓，但个体销售业绩分化。“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调叠加地产融资渠道收紧的态势下，销售端同比增速总体显著放缓，但头部房企基本维持销售同比正增长且市场占有率不断增加；企业毛利率被压缩，中小型房企毛利率下滑更大；房企归母净利润同比增速尚可，龙头房地产企业更注重有质量的增长。从合作开发角度，房企经营模式分化，但合作开发的房企居多，头部房企扩规模压力较小，增加操盘比例，中小型房企扩规模诉求犹存。
　　存量土储：大中型房企土储倍数适中，关注土储倍数较低主体补库压力
　　土地储备是房地产企业经营的基础，存量土储规模是房企实力和成长空间的重要指标。土储过高资金占用成本较高；而土储倍数过低意味着房地产企业面临着补库存的压力。2019年底，样本房企平均土储倍数为5.13年，大中型房企土储倍数适中，需关注土储倍数较高或较低主体的库存去化或补充库存的压力。
　　拿地行为：拿地趋谨慎，一二线占比提升
　　我们从拿地力度、拿地质量及战略布局和拿地方式三个角度分析房地产企业拿地行为。首先，融资环境收紧导致房企拿地节奏总体较为谨慎，内部有所分化，中型房企拿地更为积极；其次，从城市能级来看，19年房地产企业拿地普遍看好一二线；最后，房企战略布局相似，长三角和珠三角是主要布局区域，拿地区域高度重合，高度竞争压缩企业盈利空间，推动房企拿地方式多样化以谋求低成本获取土储。
　　土储视角看房企信用资质
　　首先，房地产企业的拿地行为需要遵从市场周期和自身拿地周期，不能一概而论；不同市场周期下，不同房企拿地策略有所不同；并且，在因城施策的背景下，难以宽泛地评价企业的土储质量，我们建议结合每个项目的区位、拿地的平均楼面地价、产品定位等，精细判断房地产企业的土地储备质量；第三，警惕土储倍数短，但净负债率高的企业，土储倍数短逼迫房企补库，但有息负债率高限制房企扩张能力；最后，关注财政压力大、房地产政策偏紧城市的放松空间。
　　风险提示：数据代表性不足、披露口径不完善。