克而瑞证券-绿城服务-2869.HK-入股中奥到家，共绘物管蓝图-200624

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提升至强烈推荐克而瑞证券评级。

基于今日及近期绿城服务对中奥到家（1538.HK）的收购和增资，我们和公司进行了沟通，我们估算该交易绿城服务可以直接为绿城服务每年贡献至少2,000万元的投资收益。

在绿城服务的品牌效2869.HK应带动下，以其为核心的物管联盟正在形成。

根据新预测，我们的DCF模型给予公司11.33港元/股的估值，对应52.2x2020年PE和40入股中奥到家.5x2021年PE。

低成本入股共绘物管蓝图中奥到家形成互补优势。

2020年6月23日，绿城服务公克而瑞证券告将从中奥到家原股东手中买入14.35%股份。

此前在6月14日，绿城服务认购了中奥到家3,69绿城服务2.8万新股，相当于中奥到家发行后总股本的4.32%。

两笔交易后公司对中奥2869.HK到家持股比例达18.67%，两笔交易平均投资成本为1.61港元/股，相当于中奥到家9.9x2020年PE和7.9x2021年PE，远低于绿城服务的估值。

绿城服务专长于高端物管，而中奥到家擅长对中低端物业的运营，两者的强互补性为未来双方的战略合作提入股中奥到家供更多可能。

共绘物管蓝图绿城服务“品牌联盟”加速。

除了对中奥到家的投资，今年5月7日龙湖集团（960.HK）完成对绿城服务的战略配股，加上绿城服务对滨江服务的克而瑞证券基石投资，以及早年持有新湖中保物业40%的股权。

我们认为绿城服务以绿城服务为核心的品牌联盟正在加速形成。

分别上2869.HK调绿城服务2020-21年净利润4.7%和5.4%。

我们预测中奥到家2020-21年将分别实现净利润1.26亿元和1.58亿入股中奥到家元，对其投资将增厚绿城服务净利润分别至6.29和8.11亿元。

对中奥到家的收购成本合计为2.6亿港元，但共绘物管蓝图考虑到龙湖入股绿城服务、及近期的增发，公司合计融资约39.9亿港元，该收购未对公司造成明显的资金压力。

风险提示：对中奥到家投后业务整合发生克而瑞证券问题。