城市测量师行-房地产行业2020年第二季度上海房地产市场浅析：行情全面复苏，市场依然理性-200722

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　　上海经营性用地市场
　　（一）供地节奏加快纯宅地出让门槛降低
　　4月10日，上海市发改委曾透露《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》将出台，提出将加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量。从2020年二季度上海经营性用地供应水平中可以看出政策的执行力度。与2018、2019年同期的供应总量相比，今年二季度的经营性用地供应出现了成倍增长，总量达到近350公顷，其中含住宅的混合用地、居住用地和商办用地都是市场集中供应的主力，含住宅的混合用地供应总量达145.6公顷；含居住用地供应总量达105.2公顷，同比涨幅超过五成，商办用地供应总量达63.4公顷，超出2019年二季度总量的四倍多。
　　自2017年开始，政府为控制地价水平及成交溢价率，对居住用地的入市基本都采用招挂复合方式，且出让要求大幅提升，而在今年4月初，上海居住用地的出让规则出现了调整，而后二季度推出的居住用地基本参照调整后的出让规则入市交易。
　　另外在自持住宅用于租赁住房要求方面，按照此前的土地市场行情，居住用地中多数有15%的自持要求，只有少数居住用地无该项要求，多为远郊区地块和通过“城中村”改造途径定向出让的用地；而此次在二季度供应的29幅居住用地中有近七成的地块是不需要自持15%的租赁住房的，且其中不乏杨浦、虹口这些中心城区的地块，土地市场中无自持要求的居住用地数量逐渐上升。
　　（二）出让金走高纯宅地溢价率回升
　　二季度上海经营性用地的出让金达到665亿元，同比上涨27%，已经成为近五个季度以来的最高值，一方面供应的放量对土地交易市场助力效果显著，居住用地、含住宅的混合用地、商办用地集中入市大幅提升了对于房企的吸引力；另外一个重点在于宅地出让条件的放松，进一步提振了房企的拿地积极性，二季度仅居住用地的土地出让金就占到整体经营性用地总额的六成。
　　在居住用地交易方面，得益于大体量纯宅地供应入市的带动，今年二季度全市居住用地成交达到101.5公顷，体量是近五个季度的第二高，同比涨幅近七成，成为支撑全市经营性用地量价回升的主要功臣之一。
　　而溢价率是近期居住用地交易中变化最为凸显的，此前受制于严苛的土地出让规则，本市居住用地交易中底价成交为主基调，即便出现溢价成交，溢价程度也极小，2019年二季度至2020年一季度全市居住用地成交的平均溢价率都控制在2%以内；进入2020年二季度，在竞地人数扩充、自持要求取消等要素推动下，居住用地争夺的激烈程度逐渐提升，二季度中约70%的居住用地是溢价交易的，整体平均溢价率达到18%，个别热门区域的居住用地成交溢价率超过50%。
　　临港NHC10101单元06-01地块最终由万达集团竞得，成为本季度居住用地成交溢价水平最高的土地，归结原因可能有以下几点：首先有区位优势，地块位于近期规划如火如荼的临港自贸区主城区范围内，且周边聚集万科、保利等多个新建小区，居住氛围浓厚；其次地块没有15%的租赁住房自持要求，拿地成本和运营成本大幅减少；还有较为重要的一点，06-01地块起始出让的楼面底价仅为11518元/平方米，而在相距不远处2016年出让成交的三幅居住用地（临港南汇新城NNW-C4A-02地块，NNWC4D-02地块，NNW-C4D-08、NNW-C4D-09地块）的起始出让楼面底价已经达到21000元/平米，底价差距80%以上，因此出让底价较低也是造成高溢价的关键原因。
　　总体来看，近期经营性用地供应放量以及出让规则的调整使房企的拿地意愿明显增强，交易市场快速回暖。其中居住用地仍是市场关注的重点，交易热度最为显著，近阶段新房市场接连面临供不应求的行情，供应缺口初步显现，再加上前期居住用地供求的减量为后市新房供应不足埋下隐患，故而本轮居住用地交易量的回升可为后期新房市场的供需平衡起到支撑作用。