新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-211102

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今日焦點:中國樓市更新—百強開發商於10月的銷售金額同比下降30.5%企業消息/報告簡評融資環境改善，但我們對銷量保持謹慎事件-根據克而瑞數據，內地100大開發商於10月的銷售金額為人民幣8,920億元，同比減少30.5%(環比增長4.6%)，而累計首10個月的銷售額為人民幣106,804億元，同比增7.5%。

以銷售面積計(29個重點監測城市)，10月份成交面積環比下降3%（與FY20相比-22%/與FY19相比12%）。

分城市來看，一線城市環比上漲4%（受惠於大折扣，但只有深圳錄得復蘇），二線和三線城市環比下降4%。

另外，根據Wind資料顯示，截至10月26日，內地房企的美元債存量總額為2,005.5億美元，其中342億美元將在2022年中期之前到期。

我們的觀點–內房的銷售金額於10月出現改善(環比增長4.6%)，我們認為主要由於(1)最近按揭貸款有放鬆跡象，(2)平均售價折扣較大，(3)國慶日推出更多項目。

雖然銀保監會表示在首付比例和按揭貸款利率方面支持首次購房者，並採用促進房地產行業平穩健康發展的政策，不過我們對銷售量仍持謹慎態度。

我們認為(1)投機需求減少，(2)買家觀望態度，(3)房產稅將令持貨成本增加，我們認為上述原因將持續困擾房地產市場。

我們認為高負債的房地產開發商需要深化銷售渠道並提供折扣以帶動銷售和現金回籠。

而在市場競爭加大下，財務狀況穩健及於核心城市土儲較豐富的公司有望跑贏同業，主因(1)銷售壓力較小，(2)有更多資源購入優質土地儲備，(3)銷售較有保障(供應有限及持續的人口流入)。

目前投資者關注行業的債務和房產稅的問題。

不過隨著(1)房地產融資情況改善，(2)政策前景更加清晰，(3)估值偏低，我們認為該行業的估值較為合理。

我國料業內的國企龍頭，華潤置地(1109HK-$32.02)及中國海外發展(688HK-$17.08)有望跑贏同業。

華潤置地擁有(1)豐富土地儲備（約5,988萬平方米，足夠2-3年的銷售，68%位於一二線城市），(2)較大的投資物業增長潛力（經營購物中心的建築面積可由目前近650萬平方米升至2025年的1,245萬平方米，(3)健康的財政狀況(綠色類別)，(4)低於2年平均的估值(21Epe/pb為6.5倍/0.8倍，2年平均為8倍/1.06倍)。

而中國海外發展享有(1)低估值(21Epe/pb為3.8倍/0.47倍，2年平均為5.1倍/0.66倍)，健康的財務狀況(綠色類別)，(3)投資物業亦可成增長點(商業物業面積從1H21到FY23可以增約120%)。

(李錦明)。