华泰证券-固收看地产系列专题之二：如何看待房地产韧性？-200901

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核心观点上半年地产投资与销售表现亮眼，主要由于疫情后积累需求集中释放、财政压力促使地方政府增加土地供给、流动性过多华泰证券流入地产领域，以及房价上涨预期的实现。

但7月以来，房地产政策持续释放收紧信号，中固收看地产系列专题之二央明确房住不炒定位、警示楼市新问题，地方调控措施密集出台，央行形成了重点房企资金监测和融资管理规则，住建部进一步明确城市主体责任与省级监控指导责任。

向后看，我们预计房企融资收紧后，加快开工推盘仍会是首选策略，近两个月地产投资增速有望保如何看待房地产韧性？持在高位区间，而商品房销售在“抑需求、增供给”的格局下可能逐步走弱，地产投资增速或将随之趋缓。

上半年房地产韧性缘何强劲？今年上半年，房地产无疑是国内经济华泰证券表现最亮眼的领域之一。

我们认为房地产销售与投资表现出的韧性与活力，至少存在四方面因素：一是疫情造成了购房需求积累、施工进度拖累，在国内疫情控制之后出现了集中释放与赶工；二是疫情加剧了财政收支平衡压力，对土地收入的依赖加重，增加了优质地块供给，提振了土地固收看地产系列专题之二市场活跃度；三是疫情迫使货币政策投放了较多流动性来保市场主体，但由于实体需求乏力，资金较多流入了地产领域；四是前述因素营造了地市楼市火热氛围，叠加学习效应和舆论渲染，房价上涨预期渐浓，促进了房地产市场正反馈过程。

年中政策释放了哪些信号？7月以来，地产政策频频释放收紧如何看待房地产韧性？信号。

中央层面，4月与7月政治局会议继续明确“房住不炒”态度不变，7月房地产工作座谈会强调要高度重视房地产市场的新情况新问题，提出了金融财税政策、市场监测机制、整治市场乱象和居民住房保障等六条具华泰证券体要求；地方层面，7月起楼市调控已在密集出台，重点在于稳地价房价、引导房住不炒、保障住房刚需；监管层面，央行、银保监会等金融主管部门关注资金过度或违规流入房地产的问题，并且形成了重点房企资金监测和融资管理规则，住建部强调“统一思想认识，提高政治站位”，明确了城市主体责任与省级监控指导责任。

下半年房地产又将如何演绎？去年政策有过相似演绎，但房地产投资在5月融资固收看地产系列专题之二收紧后，反而呈现冲高后缓步下行的态势，直至疫情发生之前都维持了较高增速。

究其原因，一是，全如何看待房地产韧性？国而言开发资金来源中融资占比并不高，高杠杆主要是头部房企。

二是华泰证券，销售回款较快增长保障了投资韧性。

我们预计融资收紧后，加快开工推盘会是房企的首选策略，近两个月地产投资增速有望保固收看地产系列专题之二持在高位区间。

但商品房销售在“抑需求、增供给如何看待房地产韧性？”的格局下可能是“房价先稳、销量再稳”的逐步走弱态势，地产投资增速也可能随之趋缓。

我们预计下半年房地华泰证券产投资韧性或强于销售，但可能难以再成为拉动下半年经济修复的主力。

风险提示：房地产政策超预期固收看地产系列专题之二收紧、外部风险超预期扩散。