克而瑞证券-美的置业-3990.HK-千亿队列秀新貌，投融产销齐开花-200907

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投资要点迈入千亿队列，踏浪而奔、克而瑞证券寻机而动。

公司2010年开启全国化，先后落子西南、长中游、长三角，深美的置业耕城市市占率居前。

在国内对地产行业叠加多重调控背景下，先以高负债、继以高合作力度驱动自身发展，当下低融资成本、完善的产业链与优质的产品线成为后续持续发3990.HK展的基础。

把控投销节奏千亿队列秀新貌，企稳增长、提前布局。

20投融产销齐开花20H1销售额达482亿，同比2.1%；销售均价亦保持上升。

区域上，长三角销售金额占比在2018、2019、2020H1分别克而瑞证券为32%、36%、47%，二线与强二线占比大于70%，土储结构与销售大体相近。

2019H1起调整区域布局美的置业，更多外拓长三角新城、下沉县级市；2020H1总体补货力度降低明显。

以往，公司在新进城市拿地具备较高溢价率，且项目权益要求高；2020年以来，更注重利润率，通3990.HK过多元激励机制着力提升员工积极性。

融千亿队列秀新貌资优势沉淀：渠道多开、成本稳定。

总体加权融资成本于2020H1下降35BP至5.52%；持续调整负债的期限结构，一年以内债务控投融产销齐开花制在20%左右，形成负债端的良性循环。

境内发债主体近期连获两大评级机构的AAA评级克而瑞证券，债项期限多为2+2、3+2，票息稳定在4.5%以下。

融资创新上，2018年至2020年3次ABS融美的置业资，2019H1起2笔境外银团贷。

制造基因驱3990.HK动：智慧社区落地、上游效率赋能。

首个自研智慧家居控制系统智慧家居3.0、首个AI社区-云朵智慧千亿队列秀新貌社区落地，营销、工地领域均有数字化助理；IPO募资起实效，3.4亿入装配式建筑领域，并在整装家居（卫浴）领域发力研发。

穿越周期新要点：产品条线完整投融产销齐开花、稳定长期利润率。

产品线应智慧社区需求升级，商旅长租齐发力，克而瑞证券产品独具科技感。

美的置业尽管归母净利增速下行、毛利回落，但利润率仍处于对比公司领先地位，数字化或助力控费提效。

ROE居于行业前列，20183990.HK年起分红，以2020年17.6%的归母权益增长率、20%的ROE（摊薄）、30%的派息率计算，持有可获得8%的股利、8.9%的股息率。

风险提示：千亿队列秀新貌行业销售下滑超预期，政策调控力度不及预期。