华泰证券-2020年地产发债主体中报点评：政策紧平衡下的房企分化-200916

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核心观华泰证券点我们对克尔瑞销售榜排名前50的房企2020年半年报进行梳理。

今年上半年，房企营收同比增长表现乏力，企业分化显著，2020年地产发债主体中报点评中型房企表现亮眼；归母净利润同比增速整体放缓，毛利率下滑，龙头房地产企业更注重高质量增长。

由于地产融资监管较为严格，房企融资政策紧平衡下的房企分化渠道从表外转表内，并被动降低杠杆率，但绝对水平存在差异。

从短期偿债能力看，房企加强现金储备，多数房企货币资华泰证券金对短期债务的覆盖能力较强。

策略上2020年地产发债主体中报点评，融资监管趋严是影响地产债投资的关键因素，强股东背景及杠杆可调整空间大的民企是主要挖掘方向。

房企半年报业绩放缓，企业分化加大2020年上半年房企营收同政策紧平衡下的房企分化比增长表现乏力，企业分化显著，中型房企表现亮眼。

房企归母净利润增速放缓，龙头房地华泰证券产企业更注重高质量增长。

由于不少房企在前两年楼2020年地产发债主体中报点评市火爆期间高价拿地扩张，成本结转增加，最终导致2020年上半年房地产企业毛利率普遍下滑。

房企销售额同比增速略有放缓，个体销售业绩分化，房企销售额目标增速差异政策紧平衡下的房企分化较大，上半年销售金额目标完成情况一般，国企背景地产企业销售同比增速下降居多。

房企被动降杠杆，偿债能力分化半年报数据来看，房企融资监管较为严格，房企融资渠道从表外转表内，被迫放缓扩张速度、降低杠华泰证券杆率，但杠杆率绝对水平存在差异。

从短期偿债能力看，房企加强现金储备，2020年地产发债主体中报点评多数房企货币资金对短期债务的覆盖能力较强。

长期债政策紧平衡下的房企分化务压力减轻，短期受到诸多因素制约房地产行业融资监管加码导致企业被动降杠杆、长期债务压力减轻。

对房地产企业有息债务增速的总量控制以及各融资渠道华泰证券监管趋严，从融资端有效地抑制了房企的加杠杆扩张行为、房企负债增速上限可期。

但短期降杠杆受到土储厚度、2020年地产发债主体中报点评业绩增长等诸多因素制约。

融资监管趋严是政策紧平衡下的房企分化影响地产债投资的关键因素投资策略上，市场定价已将房企债务压力考虑在内，估值压力有所体现。

如果收益率出现调整，可以从几个方向挖掘地产债的投资机会：一是强股东背景在政策调控时，如国有企业、大型集团等股东具有银行信贷资源等优势，信贷资源的优势可弥补其在经营层面的不足，可华泰证券做一定信用下沉；二是民企优选符合政策导向、策略可调节空间大、负债结构合理、现金流测算平衡的企业。

风险提示：地产融2020年地产发债主体中报点评资政策变化带来流动性风险、数据代表性不足。