华泰证券-固收看地产系列专题之三：新加坡与香港住房制度对比研究-200920

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核心观点二十世纪五六十年代华泰证券，新加坡与香港都开始了公营房屋建设，为居民提供保障性住房。

新加坡在房屋建设、申购、流转，三大机制的推动下，建立起“组屋为主，私宅为辅”的住房供应体系，截至2018年末，新加坡住房自有率已超过90%，真正实现了“居者固收看地产系列专题之三有其屋”。

而香港由于住宅用地短缺、政府对房价干预程度较小、住房金融发展成熟、按揭方式多样等因素，房价高企，居民收入增长远不及房价增长，租住被迫成新加坡与香港住房制度对比研究为主导，且政府政策受经济形势影响较大，连续性较弱。

截至2018年末，香港公营房屋与私人住宅占比大致相同，房屋自有率不足华泰证券50%。

新加坡模式：“居者有其屋”计划1959年《住房发展法》的颁布与次年建屋发展局的成立，拉固收看地产系列专题之三开了新加坡住房供应制度建设的序幕。

1964年新加坡政府推出“居者有其屋”计划，计划之初是新加坡与香港住房制度对比研究为了给低收入群体提供保障性住房。

随着“房荒”问题逐步缓解，居华泰证券民对居住条件的要求不断提升。

1970年后，住房政策重点逐渐转向固收看地产系列专题之三增加改善型住房的供给，多居室房型成为主要建设类型，房屋自有化进程加快。

为满足不同收入阶层的住房需求，八十年代后期，政府推出了一系列的组屋升级、更新、重建计划，形成阶梯化住房结构，新加坡与香港住房制度对比研究建立起“组屋为主，私宅为辅”的双轨制住房供应体系。

“三大机制”推动新加坡住房制度平稳发展房屋建设机制、房屋申购机制、房屋流转机制为新加坡住房制度建立华泰证券提供支撑。

固收看地产系列专题之三在房屋建设阶段，土地征用制度保障了政府较低的获地成本和充足的获地数量；中央公积金制度为建屋发展局提供低成本资金以支持组屋建设。

在房新加坡与香港住房制度对比研究屋申购阶段，政府注重保障刚需人群住房需求，严控申购资格审核，确保组屋配售做到公平透明；公积金制度在此阶段再次发力，居民可将中央公积金用于支付购房首付、获得低息贷款。

在房屋流转阶段，实施差异化累进税率的房地产税华泰证券收制度，严格把控转售、转租条件，提高违规造假成本，鼓励居民购房自住、抑制投机。

特区房价高企的背后：住宅用地短缺，政府干预不足，住房金融成熟土地供应不固收看地产系列专题之三足是香港特区房价居高难下的根源，住宅用地增长幅度不及人口增长幅度，进一步推高房价。

较低的住新加坡与香港住房制度对比研究宅用地规划比例、放缓的填海造陆节奏共同导致了住宅土地供应的量价状况恶化。

此外，土地收入在财政收入中的占比较高，政华泰证券府对房价干预程度较小，“勾地”制度推高地价进而加码房价。

金固收看地产系列专题之三融层面，香港住房金融发展成熟，偏低的房贷利率叠加旺盛的需求，助长居民加杠杆购房的意愿，推动房价上涨。

香港特区模式：高房价下的“居者租其屋”1954年，香港推出公营房屋计划，成为香港政府建设保障性住房的开端，1973年成立房屋委员会对公营房屋新加坡与香港住房制度对比研究的建造、租赁与出售进行统一管理。

在住房结构上，香港的公营华泰证券房屋与私人住宅占比大致相同，结构保持平稳，且尚未实现“居者有其屋”的目标，房屋自有率远小于新加坡。

此外，香港特区居民收入增长远不及房价，固收看地产系列专题之三迫使租住成为主导。

2018年香港特区选择租房家庭占比超50%，且仍有缓慢抬新加坡与香港住房制度对比研究升趋势。

并且随着房价不断攀升，一系列社会问题也逐步显现，住房供求失衡，贫富差距加大，创业华泰证券环境恶化，青年上升通道受阻，投机氛围浓厚。

风险提示：房地产税法落地时间超预期、房地固收看地产系列专题之三产政策受宏观环境影响。