华泰证券-固收看地产系列专题之四：房地产去金融化的思考-201014

《华泰证券-固收看地产系列专题之四：房地产去金融化的思考-201014（21页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华泰证券-固收看地产系列专题之四：房地产去金融化的思考-201014（21页）.pdf（21页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

房地产新趋势――去金融化上世纪80年华泰证券代，我国从分房制进入到商品房时代，房地产行业蓬勃发展大潮开启。

21世纪以来期房预售等制度施行，金融与地固收看地产系列专题之四产相互助力，房地产业在GDP与融资中占比呈逐年攀升态势。

然而，房地产膨胀对经济社会带来的负外部性开始显露，成为宏观经房地产去金融化的思考济和金融体系潜在的“灰犀牛风险”。

2016华泰证券年以来中央坚持“房住不炒”，从上层设计高度重新审视房地产行业。

今年进一步实施“三道红线”约束固收看地产系列专题之四房企盲目扩张，房地产去金融化的取向显现。

我们预计地产行业或迎来洗牌、未来行业格局固化房地产去金融化的思考，而信用收缩与经济阵痛在转型期间或难以避免，土地财政承压，高收益资产将更为稀缺。

房地产金融化的由来房地产是优质的融资抵押物，华泰证券房价上涨与信用扩张会相互助力，导致地产与信用周期天然存在协同关系。

而国内土地招拍挂、期房预售等制度设计，在加快商固收看地产系列专题之四品房供给的同时，也易于造成金融资源积聚于地产领域。

对于房地产企业，规模意味着拿地和融资方面房地产去金融化的思考的竞争优势，房企有不断加杠杆做大规模的冲动。

同时，过去中央稳增长、地方土地财政、华泰证券居民财富增值，三方诉求通过房地产实现了平衡，房地产市场繁荣离不开各方的推动。

房地产金融化的诸多弊端房地产繁荣初期能够加速城镇化与农业人口向城市迁固收看地产系列专题之四移，为工业等发展提供充足的劳动要素。

但随着房地产开发与投资回报率持续超过实体经营，金融资源开始向房地产领域过度倾斜，造成经济结构扭曲与金融风险房地产去金融化的思考积累。

高房价地价则抬高了商业租金与工业用地成本，也逐渐成为民生问题隐患，居民杠杆持续攀升降低华泰证券居民部门资产负债表稳定性并导致消费增长乏力。

高房贷与高房价固收看地产系列专题之四也意味着未来央行在应对高通胀等问题时更加棘手。

房地产去金融化正在开启经济高增速曾是我国经济发展的追求目标，重增长的导向决定了房地产成为驱动经济的重要引擎房地产去金融化的思考，带动工业经济粗放式发展。

2017年十九大报告提出“高质量发展”要求，从高增速向高质量发展阶段的转变、“双循环”发展格局，意味着房地产在华泰证券国民经济中的定位也需要作出相应调整。

从行业发展的角度，自2013年以来我国购房刚需人口开始出现净减少，商品房市场迈入存量时代，也有必要从制度层固收看地产系列专题之四面将房地产纳入宏观审慎监管。

房地产去金融化的实践针对居民部门，差别化住房贷款政策是引导“房住房地产去金融化的思考不炒”的重要手段，主要包括个人差别化管理和地区因城施策两方面，引导房地产回归自住属性。

针对金融部门，“432”融资要求是早期从金融机构端约束房企融资乱象的主要举华泰证券措，从合规性角度约束金融机构给房地产提供信贷资源，而近年来宏观审慎框架则是从信贷增量和占比的角度对房地产领域融资予以约束，逐步压降房地产存量贷款增速。

针对房地产企业，“三道固收看地产系列专题之四红线”首次从房企本身出发，直接限制有息债务增长，从宏观调控深入到微观主体。

房地产去金融化的影响楼市层面，供求两端对称控制有望推动房价与地价涨幅稳中趋缓；行业层面，短期并购重组可能涌现，房地产行业或迎来新一轮洗牌，但未来房企依靠加杠杆实现弯道超车的难度加大，行业格局可能趋于固化；宏观房地产去金融化的思考层面，由于房地产相关融资与GDP占比体量较大，信用收缩与经济阵痛在转型期间或难以避免，但有助于金融资源合理配置、降低实体经营成本；政府层面，土地财政压力可能约束支出空间；市场层面，高收益资产将更为稀缺，保险和银行理财等需要调整资产配置方向。

风险提示：房华泰证券地产去金融化引发信用收缩、房地产投资过快回落。