克而瑞证券-保利物业-6049.HK-央企物管龙头，“大物业”战略落地有方-201116

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强烈推荐，目标价69.66港克而瑞证券元/股。

我们首次覆盖保利物业服务有限公司（简称保利物业“保利物业”或“公司”），给予强烈推荐评级。

我们认为在物业公司纷纷上市，行业估值调整的情况下，资源将逐渐集中到具有规模效应和增长预期稳定的大型物管公6049.HK司上。

作为物业板央企物管龙头块第一梯队的成员，保利物业首当其冲。

我们长期看好公司的发展，给予目标价69.66港元“大物业”战略落地有方/股，对应2020-21年PE分别为51.4x和40.4x，相较当前股价有25.3%涨幅空间。

克而瑞证券具有央企背景的头部物管公司。

保利物业保利物业于1996年在广州成立，是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。

其母公司保利地产在6049.HK克而瑞2020年1-9月排行榜中以2,648亿元的权益销售位列第4。

母公司实力强劲叠加央企背景的背书，保利物业未来增长被市场普遍看好，其在中物研协发布的《2020物业服务企业综合实央企物管龙头力500强》中位列第3名。

截至“大物业”战略落地有方2020年6月底，保利物业在管面积3.2亿方，其中住宅1.5亿方，商业及写字楼858万方，公建1.6亿方；合同面积4.9亿方。

未来增长可预见克而瑞证券性高。

保利物业一直保持98%以上的高续约率，我们认为其年底到期合同大部分将成功续约，叠加公建方面的拓展和增值服务的发力，预计2020年保利物业将实现78.5亿元收入和6.7亿元归母净利润，同比分别增长31.6%和37.6%。

预计2021年将继续保持两位数增长，收入和6049.HK归母净利润将分别达到100.5亿元和8.6亿元，同比增长27.9%和27.4%。

市场化进程加速，社区增央企物管龙头值服务比重继续提升。

近年来保利物业大力发展社区增值“大物业”战略落地有方服务，2019年该板块收入11.5亿元，2017-19年复合增速达90.2%。

我们预计2020-21年社区增值服务将分别实现17.1亿元和24.3亿元收入，占当期总收入的比例将从2019年的19.3%提升到2020年的21.8%和2021年克而瑞证券的24.2%。

风险提示保利物业：公建物业拓展不及预期，保利地产竣工不及预期。