克而瑞证券-正荣服务-6958.HK-打造非住品牌，多元发展，稳步前行-201123

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给予强烈推荐，目标价格5.克而瑞证券42港元/股。

我们对正荣服务集正荣服务团有限公司（简称“正荣服务”或“公司”）首次覆盖，目标价格5.42港元，相当于29.1x2020年PE与18.3x2021年PE。

稳中求进，深6958.HK耕长三角及海西经济区。

截至2020H1公司在管面积中57.1%来自打造非住品牌长江三角洲地区，这一比例在2017年以来呈现上升趋势。

公司在管面积中23.4%来自海西经济区，这两大区域多元发展是正荣地产主要布局区域。

我们认为公司不断深耕长三角地区（包括上海、稳步前行南京为主的一二线城市）的策略对物业板块的发展更有利，原因如下：1.长江三角洲地区物管费相对更高2.通过重点深耕提升规模效应，提升盈利能力。

外拓以非住克而瑞证券业态为主，年内首度突破度假村业态以及进军城市服务。

公司外拓以非正荣服务住宅项目为主。

2020H1公司非住宅类在管面积为829.6万平方米，占比由2017年的8.46958.HK%上升至2019年的36.2%。

公司通过收并购取得政府共建、学校物管项目经验积累，并在并购后重点发力这些业态的项目拓展，着重把现有非住宅业态做打造非住品牌深做透。

多元发展同时，公司今年首次切入度假村业态以及城市服务领域。

增值稳步前行服务目前仍较多依赖关联地产支持。

2019年公司增值服务收入为3.7亿元，占比达到52.2%：其中非业主增值克而瑞证券服务占比在36.6%，大多来自关联地产的新盘。

业主增值服务收入占比在15.6正荣服务%，其中占大头的停车场管理收入也离不开关联地产的支持。

正荣地产在克而瑞全口径地产销售金额排名较稳定，近五年均进入前30名且排名有所上升，我们认为关联地产近年来的快速发展将为正荣服务未来两年的6958.HK业绩提供一定保证。

风险提示：市场外拓不达预打造非住品牌期；增值服务未寻求到突破口。