克而瑞证券-龙湖集团-0960.HK-自律基因造就稳健增长-210331

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事件公司2020年实现营业额1845.5亿元，同比+22.2%。

其中，物业投资业务收入为75.8亿元，同比+30.9%。

实现归属于股东的净利润200亿元，剔除公允价值变动后归母核心净利186.9亿元，同比+20.2%。

投资要点业绩符合预期，盈利能力位居行业前列。

2020年公司实现营业收入1845.5亿元，同比+22.2%；实现归属于股东的净利润为200.0亿元，剔除公允价值变动后归母核心净利186.9亿元，同比+20.2%；毛利率小幅下滑4.3pcts至29.3%，主要受2017-2018年部分在售项目遭政府限价政策影响，但仍维持行业较高水平。

截至期末，公司合同负债金额1823.9亿，基本覆盖当年营收1X水平。

销售稳健提升，深耕效应显现。

2020年公司实现全口径销售合约销售金额2706亿，超额完成全年目标，实现销售面积1616万方，分别同比+11.6%/+13.5%。

公司坚持在高能级一二线城市及热点三四线城市深耕的策略，59个城市单城市销售金额46亿元，其中单城市贡献在50亿元以上的城市有18个，重庆、成都、北京这三个城市是销售前三，分别贡献销售金额264亿元、225亿元、158亿元。

公司2021年的销售目标为3100亿元，对应目标增长率14.6%，根据克而瑞证券2021年度房地产行业投资策略中量化模型推算，预计公司未来三年销售年复合增速15%左右。

2021年可售货值4700亿元，去化率达到66%水平可完成全年销售目标。

拿地积极进取，土地储备充足。

2020年公司新获取121幅土地，合计建面2567万平方米，权益地价约为1050亿元，同比分别+48%/+33%。

拿地面积/销售面积为1.6，期内补货较为进取，尤其是下半年，公司利用充裕的在手现金积极补货，权益拿地金额为573亿元，是上半年的1.2倍。

公司全年拿地均价5687元/平，楼面价/销售均价约34.6%，盈利空间良好。

截至期末，公司已进驻63个城市，拥有总土储7400万平方米，80%以上集中在环渤海/长三角/中西部/珠三角的一二线核心城市，预估总货值约9750亿元，能够保证未来未来3-4年的销售，土地储备充足。

财务指标稳健，债务结构健康。

2020年末公司剔除预收款资产负债率为67%，净负债率46%，现金短债比4.24X；“三道红线”指标整体处“绿档”，财务状况维持健康。

此外，公司加速长短债置换，平均借款到期年限由6.04年（2019年）提升至6.59年（2020年）；同时公司平均借贷成本逐年下降，由2019年4.54%下降15bp至2020年末4.39%，公司财务健康叠加债券信用评级提升优化公司平均借贷成本。

多元化业务稳步推进，六大主航道并行。

当前，公司主航道业务进一步迭代为C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块，多元业务围绕客户生命周期输血地产开发主业。

公司商业运营累计开业商场49座，覆盖11座城市，总建面达到481万方，全年营业额超过300亿，同比+14%；租赁住房航道在全国三十多城稳步拓店，截至期末，公司已开业的9万间房源全年共实现租金收入18亿，同比+55%；此外C3航道通过多年积累已从今年开始盈利，预计2021年收入25亿元。

投资建议：公司自成立以来穿越多轮周期，成长为稳健发展的民营房企典范，适度扩张的同时坚持聚焦与深耕一二线城市策略，通过精细化运营与管理提升综合实力。

2020年公司业绩经受住疫情考验，实现稳健增长，且于过往审慎财务策略为低位补货留下了足够的弹性空间，2021年销售目标不悲观。

我们认为公司良好的信用优势将逐步在经营端体现，地产、商业、长租和智慧服务等主航道业务未来有望进一步协同发展。

我们预计公司21-23年归母净利润分别为239.3.4、267.1、284.4亿元，对应EPS分别为3.95、4.41、4.69元，对应PE分别为11.0X、9.9X、9.3X。

维持“强烈推荐”评级，目标价56.10港元（对应9%增长空间）。

风险提示：新冠疫情影响超预期，行业销售下滑超预期，政策控力度不及预期。