城市测量师行-房地产行业：调控下的上海房地产市场-210422

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政策背景（一）一季度全国政策总览2020年遭遇疫情影响，不过整体楼市表现出较强的韧性，随着经济的复苏，市场先抑后扬，尤其是一二线城市的房地产市场回温更为迅速，但是其中北上广深以及部分二线重点城市萌生了楼市过热现象，这与全国“房住不炒”的楼市主基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标相背离，且这些过热现象已经有延伸到新一年的趋势，因此2021年一季度北上广深等城市接连出台调控政策，抑制这一轮的过热行情，以稳定楼市的后期运行。

纵览已经出台调控政策城市，基本与此前楼市过热的城市吻合，各地方政府因城施策，针对自身的市场状况，通过“组合拳”的方式进行调控，力促市场回归理性。

（二）全国楼市调控抓手――严查经营贷入市在本轮楼市调控中金融监管力度的加强不得不提，尤其是对于经营贷的严查，一季度楼市调控主要来自于地方政府出台的政策文件，而中央层面正式出台的最重要文件就是中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅三部委联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，重点严查经营贷违规流入房地产市场。

该政策发布于3月底，其实此前一二线城市已经有相应的政策和自查措施出台，可见中央对于经营贷违规进入楼市的现象关注度之高，或也预示着楼市金融监管的从严将进一步向二三线城市铺开。

此前为降低杠杆，防范楼市金融风险，政府就叫停并查处楼市中出现的首付贷、过桥贷等违规金融产品，而经营贷长期存在，用途为帮助中小微企业解决资金问题，支持实体经济发展，此前由于贷款周期短，利率水平明显高于房贷利率，因此未受到楼市高度关注。

2020年由于疫情的影响，政府为进一步支持中小微企业的发展，降低经营贷利率，提高贷款期限，导致经营贷利率低于普遍房贷利率水平，为投资客提供了套利空间，同时部分银行甚至推出更大的优惠力度，使两者之间的利差大幅扩大，再加上个人经营贷审核过程不严谨、中介诱导客户包装公司套取经营贷等问题存在，导致部分群体通过经营贷的方式买房。

目前北京、广东、深圳已经公布了经营贷违规进入房地产市场的自查结果，从违规金额占比来看，其涉及面极小，金额虽然不多，但经营贷的“鲶鱼效应”初显，这将会加速局部地区的楼市热度升温，给楼市预期带来负面影响。

再从上海层面看，1月份开始开展银行自查工作，据了解目前上海地区135家商业银行已经完成了个人住房信贷管理专项自查工作，总结自查结果确实存在部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场的情况，同时自3月1日开始，上海银保监局选取辖内16家银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查。

截至目前，该次监管稽核调查已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，同时还发现部分银行首套房认定不准确、数据填报不规范以及外部“助贷”机构违规问题突出等情况。

从抽样调查的结果看，上海违规进入房地产市场的经营贷、消费贷金额同样存在较大规模，所以银行后期的整改、政府持续的监管依旧任重道远。