华西证券-【华西固收研究】近50城地产预售资金监管账户政策差异几何？-211217

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预售款监管资金额度计算口径主要有四类，整体来看，以预售款、工程造价总额为基数进行计算是监管资金额度计算的主流方法。

1）模式一：以预售款总额/售价总额为基数进行计算。

如成都要求工程形象进度为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五；银川要求监管资金标准为项目总预售款的40%；2）模式二：以工程造价总额为基数进行计算。

如大连要求重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算，宁波要求商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的130%；3）模式三：固定计价模式。

如北京要求重点监管额度不得低于5000元/平米；4）模式四：一盘一策。

如邯郸要求重点监管资金标准由市住房保障和房产管理局组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定。

不同城市在监管资金额度、监管资金随工程进度的提取比例两方面存在较大差异。

以预售款为计算基数的城市，监管资金额度初始计算比例一般介于10%-40%；以工程造价总额为计算基数的城市，监管资金额度初始计算比例以100%-130%居多。

在设置监管资金提取比例节点时，各城市也因城而异。

设置封顶、主体结构验收和竣工验收这三个节点的城市较多。

一般来说，封顶节点以前，能够提取的监管资金比例在70%左右，但也有部分城市至工程封顶前时间节点仅能提取50%的监管资金额度。

大部分城市在封顶前设置多个监管资金提取节点，从而可以实现监管资金分步提取。

风险提示政策调控超预期，房企再融资持续收紧。