华西证券-城投新论（十三）：一文读懂城市更新-210620

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城市更新――后棚改时代的土地财政模式创新中央层面，①2019年中央经济会议提出，②2021年3月写入政府工作报告和十四五规划。

地方层面，①上世纪90年代探索，②2000年以来上海/广州/深圳先行，③2010年以来模式逐渐成熟，④2020年以来各地密集出台政策，已有至少17省市出台城市更新政策、法规。

城市更新与棚改、旧改的区别――范围扩大、更市场化棚改是自上而下、政府主导的公益性项目，其对象是居民住宅，实施方式主要是拆迁安置。

城市更新的对象还包括工业厂房和商业设施等，实施方式包括提升改造（微改造、综合治理）和改建扩建（功能改变）。

城市更新吸引到更多市场主体参与，通常不是纯公益性项目。

旧改先于城市更新出现在中央文件中，而随着城市更新概念的提出，旧改也成为了城市更新的重要一环。

土地出让方式是否违反上位法？――关键看省级是否立法潜在政策“障碍”：国土资源部2007年39号文规定，经营性用地只能通过招拍挂出让。

省级立法/出台政策的地方：可通过协议出让等形式出让经营性土地；省级尚未立法/出台政策的地方：不能绕开招拍挂，可以利用定向招拍挂或原始权益人与实施主体直接转让。