新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220726

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　　今日焦點
　　房地產行業更新
　　企業消息/報告簡評
　　消息指內地可能會設立房地產基金，有利行業融資
　　最新研究報告
　　事件(a):消息稱國務院批准設立2,000-3,000億元的房地產基金
　　事件(b):根據克爾瑞數據，7月11日至17日，30個涉及停貸的重點城市新房銷售量按周跌41%
　　事件(c): 7月中國103個城市整體房貸利率創近3年新低，一/二級市場房貸利率為4.35%/5.07%，按月-7bp/-2bp
　　我們的觀點：我們看到政府更大程度的介入，以採取措施防止房地產和按揭問題進一步擴大。我們預計內房股的投資情緒在短期內會有所改善。但由於措施方案有待更多細節，加上效用需時反映。如果物業市場的銷售和情緒沒有明顯復甦，非國企內房股價的反彈將有較為有限。
　　事實上，控制預售款項的措施將限制開發商的現金流入，而允許暫停支付按揭可能會導致更多業主效仿。由於按揭事件再次引發買家對交付房屋能力的憂慮，加上整體經濟放緩，我們預計實物房地產市場將進一步走弱，而下半年的樓市需求將變得更加不明朗。
　　我們繼續建議投資者關注國企，如華潤置地（1109 HK-HK$33.1）和越秀地產（123HK-HK$9.36），在行業下行中更具彈性。我們預計，國有企業在獲得更多政府支下，可以用合理的估值從陷入困境的開發商手中收購項優質目(其中一個較可行的方案)，一旦房地產市場好轉，國企值得更看高一線。
　　越秀早前以81.19億元人民幣成功競得天河區燕塘地塊三項目(樓面價人民幣50,842元/㎡,周邊二手樓均價~3.4-6.8萬元/㎡)。管理層認為該地塊是優質的土地儲備，主因周邊配套設施一應俱全，且該地區已多年無新宅地供應。
　　越秀在上半年的銷售表現優於同業（同比增長3% vs同業-60%），同時公司還計劃在其他城市復制TOD商業模式（將其TOD項目擴展到杭州地鐵，TOD項目的土地儲備~ 440萬平方米，毛利率為25%-30%，管理層目標是從TOD項目獲得200億元人民幣/年的銷售額）。股價年初至今上漲36%（同業-25%），市盈率為5.7倍22年預料市盈率(3年平均約5倍)或0.5倍市賬率(3年平均約0.48倍)，股息收益率為6.9%，我們相信越秀可以繼續跑贏同業。(李錦明)