新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220526

《新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220526（9页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220526（9页）.pdf（9页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

今日焦點:越秀地產(123HK-HK$8.37):電話會議記錄企業消息/報告簡評管理層維持今年1,235億元人民幣的銷售目標事件：我們與越秀舉行了電話會議以進行業務更新。

主要重點:管理層維持22年1,235億元人民幣的銷售目標(同比增長7%)，同時管理層亦目標今年的收入及盈利可有20%及單位數增長，而毛利率則介乎20%-25%(FY21為21.7%)。

長期目標方面，管理層亦維持於2025年可實現2,000億元人民幣的銷售目標。

我們的觀點：我們預計越秀能夠實現其銷售目標，主因(1)國企背景及市場份額增加，(2)22年的可銷售資源充足(約2,146億元人民幣，只需57.5%的銷售率便能達標，FY21為61.7%)，(3)土地儲備位置較好(一、二線城市佔~90%，按地區分，大灣區為55%)。

我們認為越秀有能力從房地產行業的複蘇中受益，亦可受惠於潛在的政策支持，公司為我們的地產行業首選之一。

主要優勢：銷售業績優於同業。

於22年首4個月，公司的合同銷售額為260億元人民幣(佔銷售目標的21%，而同業平均僅實現約18%)。

儘管銷售額錄得20%的同比下降，但亦優於同業的同比下降約50%。

事實上，單計4月份，越秀的合同銷售額為110億元人民幣，同比增長61%/環比增長110%，而同業平均約為同比減少58%/環比減少20%。

健康的財務狀況。

越秀仍處於“綠色”類別，淨負債率約為47.1%，現金對短期債務約為1.36倍。

FY21E的平均借貸成本約為4.2%（同業平均約為6%）。

由於公司近期發行了成本分別為2.9%和3.38%的在岸債券，管理層預計借貸成本將進一步下降。

收入的能見度較高，可持續銷售資源亦充足。

截至21年末，公司的未確認銷售額為1,506億元人民幣(同比增長25.9%，當中約580億元人民幣可於今年入賬，而21財年的年收入為570億元人民幣）。

事實上，截至21年底，公司擁有約4,600億元人民幣的可銷售資源(約2,710萬平方米的土地儲備)，足以支持約4年的銷售，收入的能見度較高。

此外，越秀於今年首5個月收購的土地面積為260萬平方米(管理層預計新收購土地面積的毛利率為20%-25%)，管理層預計下半年將用近200億元人民幣用於土地收購(首5個月約為170億元人民幣)。

TOD項目(即“鐵路+地產”開發模式)成為差異點和增長動力。

TOD項目主要位於利潤率較高的優質地段(毛利率可達25%-30%，高於地區拍賣的20%-25%)，銷售較有保障。

同時，越秀已將其TOD項目擴展到杭州地鐵，令其TOD項目的土地儲備從21年底的376萬平方米增加到約440萬平方米。

我們預計公司22年的收入/盈利為680億元人民幣/44億元人民幣。

該股票的交易價格為5.9倍22年預測市盈率（5年平均約6倍）或0.45倍PB（3年平均約0.48倍），股息收益率為7.7%，估值合值。

股價年初至今上漲22%，表現優於同業（平均為-25%）。

由於我們預計隨著(1)政策放鬆，(2)借貸成本降低，房地產情緒將逐漸復蘇，我們相信越秀的表現將優於同業。

長倉（李錦明）。