新华汇富-越秀地产-0123.HK-管理层维持今年1，235亿元人民币的销售目标-220526

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管理层维持今年1,235亿元人民币的销售目标管理层维持22年1,235亿元人民币的销售目标(同比增长7%)，同时管理层亦目标今年的收入及盈利可有20%及单位数增长，而毛利率则介乎20%-25%(FY21为21.7%)。

长期目标方面，管理层亦维持于2025年可实现2,000亿元人民币的销售目标我们预计越秀能够实现其销售目标，主因(1)国企背景及市场份额增加，(2)22年的可销售资源充足(约2,146亿元人民币，只需57.5%的销售率便能达标，FY21为61.7%)，(3)土地储备位置较好(一、二线城市占~90%，按地区分，大湾区为55%)。

我们认为越秀有能力从房地产行业的复苏中受益，亦可受惠于潜在的政策支持，公司为我们的地产行业首选之一。

主要优势：销售业绩优于同业。

于22年首4个月，公司的合同销售额为260亿元人民币(占销售目标的21%，而同业平均仅实现约18%)。

尽管销售额录得20%的同比下降，但亦优于同业的同比下降约50%。

事实上，单计4月份，越秀的合同销售额为110亿元人民币，同比增长61%/环比增长110%，而同业平均约为同比减少58%/环比减少20%。

健康的财务状况。

越秀仍处于“绿色”类别，净负债率约为47.1%，现金对短期债务约为1.36倍。

FY21E的平均借贷成本约为4.2%（同业平均约为6%）。

由于公司近期发行了成本分别为2.9%和3.38%的在岸债券，管理层预计借贷成本将进一步下降。

收入的能见度较高，可持续销售资源亦充足。

截至21年末，公司的未确认销售额为1,506亿元人民币(同比增长25.9%，当中约580亿元人民币可于今年入账，而21财年的年收入为570亿元人民币）。

事实上，截至21年底，公司拥有约4,600亿元人民币的可销售资源(约2,710万平方米的土地储备)，足以支持约4年的销售，收入的能见度较高。

此外，越秀于今年首5个月收购的土地面积为260万平方米(管理层预计新收购土地面积的毛利率为20%-25%)，管理层预计下半年将用近200亿元人民币用于土地收购(首5个月约为170亿元人民币)。

TOD项目(即“铁路+地产”开发模式)成为差异点和增长动力。

TOD项目主要位于利润率较高的优质地段(毛利率可达25%-30%，高于地区拍卖的20%-25%)，销售较有保障。

同时，越秀已将其TOD项目扩展到杭州地铁，令其TOD项目的土地储备从21年底的376万平方米增加到约440万平方米。

我们预计公司22年的收入/盈利为680亿元人民币/44亿元人民币。

该股票的交易价格为5.9倍22年预测市盈率（5年平均约6倍）或0.45倍PB（3年平均约0.48倍），股息收益率为7.7%，估值合值。

股价年初至今上涨22%，表现优于同业（平均为-25%）。

由于我们预计随着(1)政策放松，(2)借贷成本降低，房地产情绪将逐渐复苏，我们相信越秀的表现将优于同业。

长仓。