新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220517

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今日焦點:房地產行業更新–首4個月的商品房銷售面積同比減少20.9%至3.98億平方米企業消息/報告簡評人行下調首套房貸款利率下限20個基點事件(a)–根據國統局數據，22年首4個月的商品房銷售面積為3.98億平方米，同比下降20.9%，對應銷售額同比下降29.5%至人民幣37,789億元人民幣。

事件(b)-中國人民銀行於5月15日宣布將首套房貸款利率下限下調至LPR-20個基點(不低於4.4%)，而二套房貸款利率保持不變（LPR+60個基點,5年期LPR~4.6%）。

事件(c)-碧桂園(02007.HK-HK$4.88)、龍湖(00960.HK-HK$38)及美的置業(03990.HK-HK$15.04)據報獲選為示範房企，擬本周發債。

我們的觀點-上述的舉措代表了中央政府對房地產行業提供更大的支持，我們預計未來地方政府將進一步放寬政策。

不過，我們對物業市場的銷售表現仍較觀望，主因(1)節省的利息有限(假設100萬人民幣貸款，30年年期，下調20個基點只能減少約120元人民幣的每月還款額)，(2)信貸需求疲軟(4月的新增住房貸款同比下降4,020億元人民幣)，(3)房地產市場情緒低迷(經濟疲弱)。

雖然政策和信貸的最壞時間可能已經過去，但我們仍然看到未來需求和銷售具較大的不確定性，同時，我們亦認為流動性問題仍然是主要擔憂，主因(1)銷售疲弱可能會持續(封城及經濟疲弱)，發展商不能償還或拖欠債務，財困房企失去市場份額。

我們繼續看好具有穩健銷售和財務狀況的國有企業，它們更具潛力受惠潛在的政策放寬。

除了越秀地產(123HK-HK$8.03)，目前的估值為4.9倍22年預測市盈率、0.45倍市賬率和8%的股息率，我們也看好華潤置地(1109HK-HK$34)，因為(1)預計銷售於22年可保持增長(今的可售資源為5,278億元人民幣，同比升4.4%)，(2)充足的併購資源(健康的財務狀況及得到招商銀行(600036CH)支持)，(3)更多的購物中心運營(租金收入佔總收入約8%，公司計劃在22年新增12個新商場並維持到2025年增加至100個商場的目標，目前有54個在運營)，(4)未入賬收入為2,171億元人民幣(21財年的收入為2,121億元人民幣)，(3)股價具追落後空間(年初至今只升~4%，vs越秀地產+17%及中國海外發展(688HK-HK$23.7)+~28%)。

股票交易價格為7倍22年預測市盈率(3年平均為8倍)，0.85倍市賬率(3年平均1.07倍)，5%股息率，估值合理。

華潤置地是我們房地產行業的首選之一。

(李錦明)。