新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220420

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今日焦點:首季內地房地產銷售同比減少23%至人民幣29,655億元企業消息/報告簡評市場預計1年和5年期的最優惠利率(LPR)最快將於4月20日(週三)下調5個基點至3.65%/4.55%事件：根據國家統計局數據，今年首季國房地產開發投資為人民幣27,765億元，同比升0.7%，商品房銷售面積為3.1億平方米，同比跌13.8%，商品房銷售額為人民幣29,655億元，按年減少22.7%。

市場預計1年和5年期的最優惠利率(LPR)最快將於4月20日(週三)下調5個基點至3.65%/4.55%，以為房地產行業提供進一步支持。

行業近期發展：地方政府持續出台利好政策。

年初至今，已有60多個城市出台樓市放寬政策(主要是降低房貸利率、首付比例和放寬限購及限售等)，其中於4月上半月，已有14個城市推出放寬政策(多數為低線城市)。

我們預計包括一線城市在內的更多城市將在短期內作出更多放寬政策。

我們的觀點–雖然近期出台更多微調政策，但我們並未看到房地產市場情緒和開發商流動性問題得到實質性改善。

對於物業銷售市場，我們預計4月份銷售額將按月下降30%，並在第二季度維持疲軟，原因是(1)疫情反覆及上海封城，(2)經濟增長放緩。

我們預計銷售只能在城市重新開放後才能企穩，而一線城市的銷售復甦將優於低線城市(剛需更穩定)。

行業方面，21年內房的業績表現一般，開發商的平均盈利同比減少近21%，淨利率約7%（FY20為約12%），毛利率約為21%(FY20為26%)，派息率從37%下降至28%。

同時，開發商對今年的銷售表現取態亦較審慎，多數公司亦未有提供合同銷售指標，為近年來首次。

事實上，只有少數開發商能夠發佈較穩健的業績(多為大型國企)，而核數師的持續關注和延遲發布業績亦為焦點。

我們預期國有企業將繼續優於非國有企業，主因(1)併購貸款可以使國企具更多資源收購高質量及盈利的項目，(2)獲得更多市場份額，(3)更健康的財務狀況。

我們繼續看好越秀地產（123HK-HK$8.9），因為TOD項目(鐵路+地產的開發模式)將成為差異化和關鍵增長點（TOD的毛利率>30%，同時我們預計廣州地鐵將有更多TOD項目注入（廣州地鐵持有越秀約20%的股份））。

股票交易價格為5.1倍22年預測市盈率(3年平均水平為5.2倍)/0.46倍市賬率(3年平均為0.48倍)，預期股息率為7.7%，估值合理。

年初至今股價上漲約30%(同行平均跌15%)。

我們認為，一旦樓市氣氛回穩，越秀的銷售增長速度將快於同業，主因(1)更好的土地儲備位置(~55%位於大灣區)，(2)市場份額增加(22年第一季度為約2%，而21年第一季度為約1.6%)。

越秀將是我們行業的首選之一。

長倉。

(李錦明)。