中银国际-策略对话地产：首波反弹后地产行情如何演绎-220417

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地产政策后续还有继续优化空间，当前仍是较好的配置窗口期策略观点：地产政策还有继续优化空间，疫情缓解后观察基本面修复情况。

近期地产政策松绑越演越烈，行业信心得到较大恢复，地产指数在去年11月筑底后呈上行趋势，明星股股价翻倍。

回溯过去两轮地产周期复苏带动的地产股行情，在地产第一波（困境反转、政策见底）反弹行情后，往往还有第二波行情，政策持续的宽松环境筑基行情下界，同时视行业基本面和企业盈利改善情况决定行情的上行空间。

目前政策底已现，行业基本面改善受累于疫情，我们倾向于认为第二波行情的展开会在流动性风险解除信号出现且商品房销售反弹之后，地方层面政策端、房企资金端仍有持续进一步优化的空间，疫情缓解后时刻关注基本面修复情况。

对话地产当前仍是以基本面差、博弈政策放松为主要逻辑，3月以来疫情突袭加重严重影响各地新房成交，全年增长目标压力较大，政策出台箭在弦上。

4月以来，我们明显可以看到地产政策由纾困逐步进入到推动需求改善阶段，政策出台的城市也逐步从三四线城市扩展至弱二线省会城市，且调整力度不断加大，从信贷放松、购房补贴、公积金贷款优惠等到“五限”的放松。

但整体而言，从政策调整深度来看，低能级城市频繁的“救市”对市场的提振作用较为有限；而高能级城市的跟进略显不足。

除了市场景气度仍然低迷外，房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，2022年上半年迎来海外债偿债高峰期，压力将集中在4、6、7月，接下来几个月部分资金压力较大的公司仍然可能出现信用风险事件。

随着部分城市楼市下行压力进一步加大，部分房企信用风险再度爆发，因此我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步深化调整的空间。

我们认为可以重点关注4月18日发布的统计局数据所反映出的市场低迷程度是否符合预期，我们看好后续地产政策出台的范围和力度将会继续加强。

建议重点关注成都、厦门、武汉、杭州等强二线城市的政策跟进。

从全年来看，考虑当前销售仍处于筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，预计投资端企稳将滞后于销售端。

乐观情况下，即使二季度末（大概率6月）销售端逐步企稳，带动房企资金端的改善，拿地开工等投资端修复也将延缓至下半年。

在“稳增长”及“防风险”的背景下，预计政策端改善有望贯彻全年，且宜早不宜迟。

从板块投资角度来看，当前仍是较好的配置窗口期。

我们认为可以关注三个层级的标的公司：第一层级为全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间，建议关注保利、金地、招蛇、龙湖、华润；第二层级为区域型央国企龙头和优质民企，相对于第一层级来说关注度低一些，但现金流和财报质量较好，建议关注建发、越秀、美的、滨江；第三层级为政策更加明朗后可以关注弹性反转标的，建议关注旭辉、新城、金科、碧桂园。

风险提示：疫情影响时长超出预期；后续地方政策放松不达预期；销售不及预期风险。