新华汇富-汇富快讯：香港及中國市場日報-220311

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今日焦點:越秀地產(123HK–HK$7.87)–業績公佈企業消息/報告簡評目標22年合同銷售額同比增長7%21財年業績主要重點:公司的收同比增長24.1%至573.8億元人民幣（我們預估為520億元人民幣），核心淨利潤(剔除外匯及投資物業圴公允價值變化)同比增3.2%至41.5億元人民幣(我們估計為44億元人民幣)。

我們認為落差主要由於(1)毛利率下降至21.7%(1H2126.8%)，以及(2)銷售及營銷成本與銷售的比率增加(2.8%vs1H212.3%)，至15.9億元人民幣。

公司仍處於“綠色”類別，淨負債率為47.1%，現金與短期債務的比率約為1.36倍，派息比率約為40%（股息率為8.3%）。

未入賬銷售額為1,506億元人民幣（1H21~1,374億元人民幣）。

我們的觀點–我們認為越秀地產可跑贏同業，而一旦內地房地上市場的情緒恢復，公司將可擴大其市佔率(1H21市佔率~1.4%，2H21~2.4%)。

事實上，公司於22年的可銷售資源~2,146億元人民幣，管理層目標今年的合約銷售可有7%的同比增長至1,235億元人民幣。

我們有信心公司能夠實現銷售目標，主要其去化率只為57.5%，低於21年的61.7%。

主要優勢：充足的土地和可售資源。

截至2021年底，公司的總土地儲備約2,710萬平方米，可售資源約4,600億元人民幣(足夠未來3年銷售)。

當中約55%的土儲位於大灣區。

國企背景而且財務狀況良。

目前買家主要關注開發展商能夠交付及開發展的流動性問題。

我們相信，受惠國企背景，公司可以保持穩定的銷售，同時亦可擴大市場份額。

另外，由於公司處於“綠色”類別，加上借貸成本低於同業(21年為4.26%，1H21為4.45%，同業平均約為6%)，我們認為公司有能力以合理的估值收購優質土地儲備。

TOD項目成為差異化和增長動力。

我們認為，TOD項目(即“鐵路+地產”開發模式)主要位於黃金地段，可以為合同銷售提供較大支持，並支撐其毛利表現(TOD毛利率>30%)。

於21年底，公司的TOD項目總土地儲備為376萬平方米(約佔總土地儲備的14%，約佔大灣區總土地儲備的25.2%)。

由於預計廣州地鐵(持有~20%公司股權)將注入更多TOD項目，我們認為TOD項目將成為主要增長動力。

股票交易價格為4xFY22E/0.4xPB，低於3年平均水平5.4x/0.5x，預期股息率為10%，估值合理。

年初至今股價上漲約14%(同行平均跌23%)。

越秀地產為是我們房地產行業的首選之一。

長倉。

(李錦明)。