中投证券（香港）-龙光地产-3380.HK-庞大销售货值，未来三年高速增长布局完成-180323

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        龙光地产  2017  年收入上升  35%至  277  亿人民币，毛利上升  45%至  95  亿人民币，核心利润则上升  49%至  46  亿人民币，集团宣布派发末期和特别股息合共  19港仙，连同中期股息和特别股息集团合共派发  41  港仙股息，较  2016  年高  64%。集团于  2017  年继续积极布局于粤港澳大湾区，于区内部署大量土地储备，并加强于大湾区核心外围和大湾区外城市的部署，以货值计算，集团的土地储备较2017  年中期上升  34%至近  5,200  亿人民币，足够集团未来急速发展所需。
        利好因素
        2018  年首两月销售极为强劲，开创  3  年销售高速增长计划前奏。龙光地产首两个月累计合约销售急速增长  104%至  82.6  亿人民币，累计销售面积上升  42%至48  万平方米。  集团本年的销售目标定为  660  亿人民币，比  2017  年全年  434.2亿人民币的销售高  52%。  集团  2018  年合共有  1,300  亿人民币的可售资源，使其可轻松应付本年的销售目标。  集团管理层计划于未来  3  年合约销售复合年增长达  50%，以  2018  年的  660  亿人民币销售目标作标准，集团于  2019  年将成为千亿房企。从集团于  2017  年底的土地储备来看，其货值接近  5,200  亿人民币，完全足够未来三年销售计划所需，而其货值中一大部份位于粤港澳大湾区，特别是高需求的深圳，因此我们认为集团的增长计划乃确实可行并抱有信心。
        雄厚大湾区城市更新和并购项目储备，料高利润率将得以持续。  于集团价值5,200  亿人民币的土地储备，当中  35%的土储是通过并购和城市更新等途径获取。龙光地产在  2017  年为深圳楼市成交榜冠军，此有助集团提升其知名度，令更多旧改项目业主愿意选择与其合作。与招拍挂相比，旧改项目大致上较为便宜，但所需时间如规划和申请等却较久，因此我们认为并购和旧改项目的效益将在中长期显然，其土地成本优势将在过去数年急速上升的房屋售价中充分体现，有助集团于中长期维持其高利润率，令集团得以以此优势成为大型房地产商。
        加强部署大湾区核心外围和大湾区外城市。从招拍挂获得的土地储备来看，集团于大湾区核心外围城市的布局急速增加。集团于珠海、中山和江门的土地储备从2017  年中期的  32  万平方米增加至  2017  年底的  256  万平方米，而于东莞和惠州的土地储备则从  386  万平方米上升至  586  万平方米。如此布局实属明智之举，此等城市的地价与大湾区核心城市的地价比尚算低廉，而它们未来将受益于国策，各城市各司其职，专注产业发展，大大有助其经济发展，集团将从土地升值中获得益处，有助维持集团的高利润率营运模式。  
        我们上调龙光地产目标价至  14.10  港元。  集团现时项目总数达  135  个，价值5,200  亿人民币，当中  2018  年的销售资源达  1,300  亿人民币，足以让集团轻松完成本年销售目标。  我们对集团的  3  年增长计划抱有强烈的信心，我们以资产净值模型计算目标价，预计每股资产折让  30%，目标价  14.10  港元，对应  18  年/19  年市账率  1.77  倍/1.44  倍。较现价有  24%增长空间，维持「强烈买入」评级。