中投证券（香港）-港股策略：新住宅物业销售金额下跌-180508

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        银行拆息持续上升。4  月中金管局于市场上  13  次买入合共  510  亿港元以支持联系汇率，银行体系结余下降刺激银行同业拆息开始上升，拉近与美元利率水平。3  个月本地银行同业拆息(HIBOR)    已连续上升  16  日至  1.7422%，由  4  月  13  日至今已累计上升  0.57%至接近  2008  年底水平。与按揭利率相关的  1  个月同业拆息为  1.19768%，未有因为平安好医生(1833)招股结束而大幅回落。参巧覆盖8,000亿港元按揭金额的「经络按揭息率指数」，2月份本港按揭息率只有2.12%，未  有  高  于  2.15%  (最优惠利率-2.5%)    封顶水平。另外，以市场普遍采用「HIBOR+1.27%」暗示  HIBOR  为  0.85%。可是，以现时  HIBOR  计算，普遍按揭息率理论上已达  2.47%，比封顶水平高  0.32%，这将增加本地银行于下半年提高最优惠利率的诱因，影响对利率敏感板块表现。
        首4个月新住宅物业销售金额下跌。本港首季新住宅物业注册金额按年下挫  8%至  266  亿港元，主要由于缺乏大型新楼盘所致。4  月销售金额大幅反弹按月上升  1.4  倍，但以首  4  个月累计注册金额计算，按年则减少  18%。首  4  个月注册宗数按年下降  22%，其中一个原因是同期获政府审批出售的楼花数目按年大幅减少近  6  成，而平均单位总值则同比上升  4%抵消部份影响。由于每月注册金额视乎发展商推售新楼盘的情况令数据十分波动，以  3  个月移动平均的注册金额来看，其实由去年下半年起已开始横行，注册数目由去年第  4  季度起下跌但由平均单位总值上升所抵消。
        压抑发展商股价表现。虽然平均单位售价上升，但整体注册销售金额持平似乎压抑发展商股价表现。以市值加权平均计算，四大本地发展商(恒地、新鸿基、新世界及长实)    股价由去年起横行，现水平与去年  7  月底水平相约但同期恒指升幅为  10%，表现落后于指数。短期最大利好因素为新住宅物业供应正增加，以及政府或与发展商合作发展农地释放土地价值，惟按揭利率持续趋升加上物业销售持平或压抑本地地产股表现。