招商证券（香港）-美国按揭利率重拾升势，房地产市场复苏乏力-230227

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　　■1月份新屋销售大幅上升，但不同地区差异显著
　　■成屋销售连续第12个月下跌
　　■按揭利率重拾上升趋势；房地产市场迎来拐点尚需时日
　　新屋销售超预期增长。2月24日，美国人口普查局和住房与城市发展部发布的数据显示，1月份美国新屋销售环比增长7.2%至67.0万套（年化总数），大幅高于预期（市场一致预期：环比增长0.7%/62.0万套；12月：从环比2.3%/61.6万套上修至环比7.2%/62.5万套）。新建住宅销售总数为2022年3月以来最高，且较2022年中录得的低谷水平（2022年7月：54.3万套）显著反弹。在四个主要地区中，只有南部录得增长（环比+17.1%），而东北部、中西部和西部都出现大幅下降（环比-19.4%、-6.9%和-7.3%）。新屋销售价格中位数为42.75万美元（12月：46.56万美元），为2022年2月以来的最低水平。1月末待售新建住房为43.9万套，相当于7.9个月的供应量（12月：45.2万套/8.7个月）。待售新建住房为2022年5月以来最低水平，但仍处于历史高位。
　　成屋销售持续下跌。2月21日，美国房地产经纪人协会公布的数据显示，1月份美国成屋销售环比下降0.7%至400万套（年化总数），不及预期（市场一致预期：环比上升2.0%/410万套；12月：环比下降2.2%/403万套），连续第12个月录得下跌。成屋销售总数是自2010年11月以来的最低水平，且低于新冠疫情初期录得的低谷水平（2020年5月：401万套）。四个主要地区中，南部和西部录得正增长，而东部和中西部则出现下降。成屋销售价格中位数为35.90万美元（12月：36.65万美元），连续第七个月下跌。1月末成屋销售库存为98万套，相当于2.9个月的供应量（12月：96万套/2.9个月）。这远低于疫情前的同期水平，为房价提供了一定支撑。在利率高企的背景下，潜在卖家持观望态度，这是由于他们不愿意在以旧换新的过程中放弃目前享有的较低按揭利率。
　　我们的观点。按揭利率自去年11月初达到峰值并开始下跌后，在过去一个月内再次掉头向上并录得小幅反弹。根据房地美的数据，30年期抵押贷款平均固定利率从2月初的6.09%反弹至2月23日的6.50%。抵押贷款利率上升加上房价高企，持续为成屋销售带来下行压力。展望未来，我们预计抵押贷款利率的回升将导致房地产市场复苏的延迟，未来几个季度住宅固定投资仍将保持低迷。