中信证券-公募REITs2022年四季报点评：压力再起但修复可期-230131

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　　2022年四季度，疫情因素对于公募REITs底层资产业绩的扰动再度加剧，同比修复缓慢，同时环比表现走弱。展望2023年，疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱，随着经济基本面的逐步回暖，各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间，其中高速公路的修复斜率或更为明显。
　　▍压力再起但修复可期。分类型看，2022年四季度：
　　1.高速公路REITs——5单项目的营业收入受到疫情反复导致的管控措施、货车通行费收入减免政策等因素冲击，三季度以来的边际修复态势受阻。往后看，其底层资产2023年的业绩修复路径或逐步清晰，原因包括国内疫情防控政策大幅优化带动相关高速公路的客车流量和通行费收入改善、全国收费公路对于货车的通行费优惠政策已经结束；
　　2.生态环保REITs——疫情持续扰动的影响开始凸显，包括垃圾处理、用水量等指标有所下降。往后看，疫情因素的扰动料将趋弱，但生态环保项目的成本上升以及国补等问题或为其经营增加些许波动；
　　3.清洁能源REITs——单季度营收完成度情况良好，EBITDA完成度较低的原因是机组检修费用和预提管理费用导致净利润偏低；
　　4.产业园区REITs——部分产业园区REITs业绩表现出现环比维度上的改善，但疫情反复、宏观经济下行、租金减免政策等因素仍构成一定压力。往后看，2022年二季度以来的租金减免政策影响期均截至当年四季度末。随着疫情防控政策的显著优化，若2023年的宏观经济如期回暖，则产业园的出租率或有望企稳回升，其经营具备较高的修复弹性；
　　5.仓储物流REITs——稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，营业收入受疫情扰动较小，体现出较强的抗周期能力。
　　6.保障房REITs——各保障房REITs底层项目均保持了较高且稳定的出租率。在此支撑下，其四季度单季经营情况表现良好，营业收入、EBITDA和可供分配金额完成度符合预期，体现出较强的抗周期能力。
　　▍完成度视角下，2022年四季度REITs业绩表现如何？简单地以单季完成全年营业收入预测值的25%为参考（忽略业务周期性），公布四季报的20单公募REITs中，11单的当季营业收入符合预期。其中，5单高速公路REITs的营收和EBITDA单季完成度均不及20%。全年维度下，公募REITs可供分配金额的整体完成度良好，仅高速公路的分红或不及预期，部分产业园租金减免对于可供分配金额的影响被管理费减免等措施有效对冲。
　　▍总结：2022年四季度，部分公募REITs的业绩再度承压。展望2023年，疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱，各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间，其中高速公路的修复斜率或更为明显。具体来看：人流和物流的修复有望支撑高速公路REITs业绩在修复斜率和空间上有较大优势；生产生活活动的恢复或可为水务、垃圾处理、发电行业带来量的增长；仓储物流REITs和产业园区REITs则预计能在租金和出租率方面出现一定改善；保障房REITs的业绩经受住了疫情反复的考验，往后看其经营情况或能继续保持一定的稳定性。
　　▍风险因素：高速公路通行费收入/产业园区租金等减免政策超预期变动；疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响。