招商证券（香港）-九毛九-9922.HK-市场抛售属反应过剧。维持增持评级-220930

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　　■在天河区购买自用办公室
　　■取得质押资产作为抵押品
　　■维持增持评级并将下调目标价至17.6港元
　　公司订立协议，为天河的一处商业房地产注资
　　九毛九宣布与碧桂园（2007 HK，未评级）订立买卖框架协议，收购一家公司的26%的股权，该公司拥有建筑面积为30,292平方米的商业及办公处所。其位于广州天河区广州国际金融城，命名为广州国金天地。九毛九将支付6.55亿元人民币的首付款和5,500万元人民币的分期付款（每半年支付一次），代价最高不超过11亿元人民币。由于九毛九在22年上半年末拥有约20亿元人民币的净现金和强劲的经营现金流，九毛九能够为此次收购出资，而其未来的餐厅开张和计划的资本支出将不会受到影响。
　　九毛九已获得质押资产作为抵押品
　　由于广州国金天地预计未来几年不会完工，九毛九已获得碧桂园的资产质押作为担保，以确保项目最终能完工。第一笔质押包括位于广州番禺区的办公及商业楼宇，总建筑面积超过8.7万平方米，现价为九毛九已付代价的180%。随着九毛九的已付分期付款增加，更多的资产将被质押，以维持质押资产的总价值至少为九毛九总出资的180%。
　　九毛九将完全自用所占部分的空间
　　九毛九的管理层澄清并非进军房地产，在项目完成后，九毛九将自用26%的办公室部分（合并办公室、研发中心和新概念餐厅）。九毛九认为，其目前的办公地点对有才华的年轻员工没有吸引力，而将总部办公室设在广州金融区的中心地带应该能够吸引和留住有才华的员工。
　　维持增持评级，将目标价降至17.6港元
　　我们认为，市场误读了九毛九的收购项目，导致了今天的抛售。九毛九的基本业务没有改变。尽管如此，我们将22/23/24财年的每股收益预测分别下调4.3%、3.1%和2.5%，以反映利息收入减少。我们维持增持评级，但下调目标价至17.6港元（先前为19.2港元），目标市盈率维持43.5倍不变。
　　主要催化剂：翻台率好于预期；封控措施少于预期。主要风险：中国出现大规模的封控；利润率低于预期