国信证券-专题报告：房地产债券偿债能力分析框架-211103

《国信证券-专题报告：房地产债券偿债能力分析框架-211103（10页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国信证券-专题报告：房地产债券偿债能力分析框架-211103（10页）.pdf（10页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

房地产公司狭义偿债能力观察从房地产企业的资产负债表出发，我们用货币资金比率指标来衡量企业的短期偿债能力。

货币资金比率公式为：货币资金比率=货币资金/短期负债*100。

该比率越高，短期偿债能力越好。

2020年底，样本前100房地产公司该指标中位数和平均数分别为142%和205%，平均值数值较2019年底大幅下滑，中位数相对稳定。

2021年上半年，样本前100房地产公司该指标中位数和平均数分别为165%和216%，数值均较2020年底小幅好转。

从房地产企业的资产负债表出发，我们用净负债率指标来衡量企业的长期偿债能力。

净负债率公式为：净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益*100，该指标越低，企业债务率越低。

2020年底，样本前100房地产公司净负债率中位数和平均数分别为71%和100%，平均值较2019年小幅上升，但是中位数继续下滑。

2021年上半年，样本前100房地产公司净负债率中位数和平均数分别为66%和100%，中位数继续下滑。

另外现金流量表方面，样本公司的（经营性现金流净额+投资性现金流净额）/短期有息债务以及（经营性现金流净额+投资性现金流净额）/带息债务这两个指标的中位数和平均数2018年以来均非常稳定，显示房地产企业投资和销售节奏基本同步。

房地产公司广义偿债能力观察除了关注利用财务指标计算的偿债能力以外，在比较同行业不同公司偿债能力时，还要重点关注广义偿债能力。

因为在一个较短的时间周期中，企业要偿还某笔债务，通过外部融资获得资金，也即是“借新还旧”，可行度往往还高于狭义的偿债能力。

外部融资能力有定量指标和定性指标两类。

定量指标很多：比如企业规模和行业地位、企业员工人数、企业银行贷款占整体债务比重等。

通常来说，同样狭义偿债能力的企业，大企业的外部融资能力普遍好于小企业。

定性指标方面，最典型的是企业性质，央企和国企的外部融资能力明显好于民企。

对于房地产企业，可以简化观察房地产销售额和存货这两个指标来衡量公司的外部融资能力。

房地产销售额衡量当期该房地产公司的销售地位，存货衡量该公司未来的销售地位。

另外从数据可获得角度出发，也可以用经营性活动现金流入作为房地产销售额的替代指标。