东亚前海证券-银行业：房贷“纠偏”效果显现，资产质量整体可控-211116

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核心观点信贷政策收紧+行业风险暴露，房地产开发贷款增速创新低。

2020年以来，监管层面不断出台政策限制房地产行业信贷融资，8月，央行、住建部出台了“三线四档”规则；12月，央行联合银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

在宏观环境下行压力和融资环境收紧背景下，房地产行业出现集中风险暴露。

恒大陷入债务违约风波，华夏幸福、四川蓝光、协信远创和泰禾集团等出现不同程度的债券实质性违约。

监管政策收紧房地产行业信贷融资叠加近期大型房企风险暴露，房地产开发贷款增速连创新低。

三季度末，房地产开发贷款余额为12.16万亿元，同比增长0.02%。

坚定房地产市场“两维护”，按揭贷款边际放松。

央行在第三季度金融统计数据新闻发布会表示，恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

同时央行多次强调要“两个维护”，房地产行业风险有望得到妥善的处置和化解。

另外，在9月召开的房地产金融工作座谈会上，监管层提出金融部门要“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，有纠正政策执行偏差之意。

从10月社融数据来看，房地产开发贷款偏好下降叠加国内限电政策，企业融资需求仍然不强，企业贷款中长期贷款延续回落趋势，同比少增1923亿元。

此外央行单独披露个人住房贷款数据，10月个人住房贷款余额为37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，反映按个人住房揭贷款投放边际有所放松，居民正常的按揭贷款需求逐渐得到满足。

房地产行业资产质量整体可控，商业银行贷款端面临结构调整。

房地产风险主要集中在对公端，2021年上半年上市银行房地产行业对公贷款占总贷款比例仅为6.3%，风险敞口不大。

从资产质量来看，上半年房地产行业贷款不良率普遍上行，国有行中工商银行上行幅度最大，比2020年末增加1.97pct至4.29%。

股份行中，浦发银行较2020年末上行96BP至3.03%，主要系浦发有小部分恒大风险敞口所致，其他股份行除了中信银行之外，房地产行业贷款不良率均低于对公贷款整体不良率，房地产行业资产质量整体可控。

城商行中重庆银行房地产行业不良率较2020年末提升2.4pct至6.28%，主要是源于重庆银行房地产贷款占比超过集中度监管要求，在压降房地产行业贷款的同时积极确认存量风险，导致不良率出现较大幅度攀升。

上市商业银行中房地产贷款占比和个人住房贷款占比超标的银行在2021年上半年均进行了一定程度的压降。

长期来看在集中度管理制度下，商业银行贷款端面临结构调整，零售端需拓展非房消费信贷，对公端增加国家政策鼓励领域的信贷投放。

投资建议2020以来监管层对房地产行业信贷政策收紧，个别房企在外部融资环境承压以及内部经营不善的双重压力下，产生债务违约，三季度末房地产开发贷款增速创下历史新低。

从上市商业银行数据来看，房地产贷款风险主要集中于对公端，风险敞口不大，占比较高的个人住房按揭贷款风险整体可控。

监管层对房地产领域信贷进行执行纠偏，房贷政策基调仍然延续。

房地产行业风险逐步出清，房地产行业信贷在严控风险的背景下规范化投放。

在集中度管理制度限制下，房地产领域信贷增速依然承压。

因此，我们建议关注非房零售信贷强劲、贷款结构持续优化的大行和股份行。

风险提示房地产行业出现风险扩散，疫情发展超预期。