方正证券-融创服务-1516.HK-2020年年报点评：业绩大幅增长，盈利能力显著改善；外延并购与社区增值服务将稳步发力-210312

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事件：公司公布2020年年报，实现营业收入46.9亿元，同比增长65.8%；归母净利润6.0亿元，同比增长122.6%。

公司拟每10股派发现金股息0.58元（含税），分红率为23.2%。

截止2020年12月31日，公司合约面积2.64亿平，较2019年年底增长67.2%；在管面积1.35亿平，较2019年年底增长155.1%。

点评：公司是行业内成长性最高的物管公司之一，2020年业绩持续高增，业务结构持续优化。

公司主营业务收入从2017年11亿增长至2020年46亿，年复合增速达60.8%；归母净利润从2017年的0.43亿元增至2019年的6.0亿元，年复合增速高达141%。

2020年收入的大幅增长主要由于收购开元物业在管面积的大幅增加及社区增值服务的快速发展（开元物业于2020年5月8日开始并表。

）从业务结构拆分来看，基础物业服务收入27.74亿元，同比增长141.6%，收入占比提升了19.4个百分点至60%；社区增值服务实现收入1.76亿元，同比增长65.2%，占比虽然仅3.8%，但我们认为随着社区增值服务在更多融创社区叠加，业务收入增长可期，按照公司计划，未来占比或提升至10%，且主要发力重点聚焦社区生活服务、美居装修服务；案场服务和文旅代理销售项目受疫情阶段性影响较大，因此非业主增值服务占比从55.6%下降至36.2%。

年内盈利能力明显改善；高能级城市布局+高端精品战略形成大量高端社区，使得公司更易获得高于同行的服务溢价，同时也给社区增值服务带来巨大的发展空间。

公司2020年整体毛利率和归母净利润率分别为27.6%和13.0%，较2019年分别大幅提升了2.1和3.5个百分点。

收入占比较高的基础物业服务毛利率从11.8%大幅提升至21.6%，一方面是因为规模经济和成本管控；另一方面受疫情影响获得社保减免。

服务能力和经营能力提升使得社区增值服务的毛利率大幅提升了11.7个百分点至46.3%；非业主增值服务毛利率同比微增0.8个百分点至35.6%。

随着规模效应、设备智能化、从粗放式管理转为精益化的管理，毛利率预计将会持续提升。

此外，管理费用率显著下降，从2019年的13.6%下降至10.7%。

公司的利润率水平在行业内处于较好水平，与高能级城市布局+高端精品战略密切相关。

截至2020年年底，在管面积中86%位于一二线城市。

公司在平均物业管理费约3元/平/月，其中住宅物业项目的平均物业费为2.7元/平/月，非住的平均物业费为7.6元/平/月。

杭州、重庆、天津、青岛等重点城市，单城市合约面积已达到1000-2500万方，城市项目管理密度高，公司重点布局的33个核心城市的平均在管面积约600万平，是行业百强平均值的四倍多（2019年百强物企单城市在管面积均值仅140万平）。

一二线城市高密度的高净值客群为公司未来探索丰富多元的增值服务提供坚实的市场基础。

依托于房企母公司融创中国的支持，获得了天然的增长优势。

母公司融创中国十年间实现了跨越式增长，2020年实现销售面积4102万平，2015-2020年年复合增长率达50.7%。

得益于母公司的快速发展，融创服务规模也迎来大幅度增长：截至2020年12月31日，公司合约面积2.64亿平，同比增长67.2%，在管面积1.35亿平，同比增长155.1%，2017-2020年的年复合增长率分别为66.3%和89.1%。

其中67.9%的在管面积、75.9%的基础物业服务收入、大部分的非业主增值服务收入来自于房企母公司提供的项目。

融创中国及其合联营公司（关联方）作为客户所贡献的收入占公司总收入的比重为43.5%，占比虽较2019年下降了18个百分点，但是在可比公司中仍较高。

截至目前，融创中国土地储备中还未签约的有1.27亿平，叠加这部分，公司的合约面积预计在4亿平左右，合约面积/在管面积的比值高达2.96，相比其他物管公司，融创服务具备更强的成长预期。

未来母公司优质土储将持续充分保障公司规模增长、高能级城市深耕发展前景，同时助力非业主增值业务发展。

从外拓能力来看，公司有两大优势：资金优势以及其自身强大的“收并购基因”。

2020年公司经营性现金流净额10.2亿元，同比增长45%。

截至2020年12月31日，公司在手货币资金93.7亿元，2017-2020年的年复合增长率高达639%。

得益于公司76.8亿元的IPO规模，相较于其他对标公司，公司的在手资金充裕。

IPO募得资金用途中预计65%（预计约50亿元）计划用于收并购。

2020年公司开始发力外拓，把握优质收并购机会，聚焦业务体量较大、管理业态丰富、区域竞争力较强、与公司业务互补性较强的标的公司：1）2020年5月，正式完成对开元物业的收购。

开元物业自身拥有超强的外拓能力，90%的合约面积来自于外拓，目前开元物业的团队主要负责公司收并购方面的业务，公司聘请开元物业的总经理谢建军作为融创服务主管外拓的副总裁。

在收购开元物业之前，公司有七个管理区域，收购完成后，进行了团队整合，划分为15个区域+医院事业部，部分一把手负责人来自于开元物业。

截至2020年12月31日，融创服务外拓在管面积达4332万平，年内新增4300万平，占总在管面积的比例大幅提升至32.1%。

依托于开元物业的外拓经验和实力，公司整体的外拓能力大大提升。

2）2020年4月，公司成立成都环融，以867万元的对价收购成都环球世纪95%的股份，标的公司非住物业占比超九成，对公司的非住业务拓展起到积极带动作用，截止到2020年年末，非住业务在管面积占比提升了7.1个百分点至22.5%，收入占比提升了12个百分点至29.9%。

除了非住物业在管规模扩张以外，本次收购还对公司提升平均物业管理费用和社区空间运营服务收入（主要由成都环球世纪运营车位的收入所带动）增长起到带动作用。

“开元物业”和“环球融创服务”已成为公司在不同业态上极具竞争优势的子品牌，将有力支持公司未来多业态持续综合发展。

3）2020年9月，公司以3.9亿元的对价收购锋物科技24.2%的股权，双方达成战略合作协议，共同推动科技赋能物管行业。

一方面，公司将聘请锋物科技创始人李明远先生担任首席科技战略顾问；另一方面，锋物科技成为公司在智慧社区、数字运营领域的核心合作伙伴，未来将先进技术引入物管的各个环节，实现线上线下融合发展。

盈利预测及投资建议：作为百强物业中增速名列前茅的物管公司，我们看好公司长期的成长性，核心原因有四：1）房企母公司融创中国助力公司持续稳定面积转化、高能级城市深耕、平均物业费的提升；2）基于公司的高端精品战略，利润提升空间和社区增值服务发展潜力巨大；3）收购开元物业，管理架构调整，积极引进外拓团队，外拓实力大增。

4）公司具备SAAS属性，战略投资锋物科技，长期可发展成为服务平台。

我们预计公司2021-2023年营业收入分别为81/117/169亿元，分别同比增长73%/44%/45%；归母净利润分别为13/19/27亿元，分别同比增长114%/48%/44%；对应的EPS分别为0.41/0.61/0.88元,当前股价对应的PE分别为46/31/22X。

首次覆盖，给予“推荐”评级。

风险提示：母公司融创中国地产开发增速放缓或交付不及预期风险；收并购未必能实现预期效应，仍存团队整合、业务整合等众多困难；社区增值业务拓展引起短期内毛利率下滑的风险。