中信证券-中金普洛斯REIT（508056.SH）跟踪报告：具备成长潜力的优质稳定资产-220720

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　　普洛斯REIT2021年全年及2022年一季度业绩表现符合预期，整体经营运转稳定，2021年资产评估价值稳步提升，项目出租率水平维持高位，整体受疫情影响较为有限。普洛斯REIT原始权益人母公司普洛斯集团在境外有丰富的REIT产品运营管理经验和物流仓储资产扩募经验，且在中国持有大量优质仓储物流设施资产，我们看好普洛斯REIT未来通过优质资产注入实现资产管理规模扩张的可能性，建议投资者关注产品未来扩募潜力及实际落地情况。
　　▍业绩符合预期，经营表现良好。2021年，在基金合同期内（2021年6月7日2021年12月31日），普洛斯REIT实现营业收入2.09亿元，EBITDA1.39亿元，可供分配金额1.51亿元，经过可比区间调整（按实际运营天数与全年天数之比207/3655作为调整系数，对募集说明书中全年预测值调整为实际运营区间内可比数据），各经营指标完成度整体良好，其中EBITDA及可供分配金额分别完成募集说明书预测水平的103.5%和106.4%，报告期内，产品基于2021年可供分配金额公告分红两次，分红比例分别为95%、99.98%。2022年1季度，普洛斯REIT经营持续稳定，参考募集说明书对2022年经营业绩预测情况，截至2022年3月底，基金产品各项经营指标完成进度基本达标，全年有望顺利实现预测业绩水平。
　　▍资产增值，运营稳定。普洛斯REIT管理的7个仓储物流园底层资产分布在京津冀、长三角、大湾区三大城市群，截至2021年底，可租赁面积合计70.76万平方米，各物流园均维持高水平出租率（其中4个物流园出租率100%），资产增值稳步推进，综合评估价值较招募书评估结果增长1.38%。普洛斯REIT在管物流园运营平稳，截至2021年底，有效市场化租户53个，年末平均出租率98.78%，同比提升0.06个百分点，有效租金单价42.92元/平方米/月，同比增长7.19%。截至2022年3月底，7个物流园平均出租率98.33%，超过95%的到期租约面积完成续租，运营平稳，期内经营收益受疫情影响较为有限，租户结构整体稳定，主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。
　　▍市场关注火热，交易量价走高。普洛斯REIT自2021年6月21日上市至今，市场关注度逐步提升，截至2022年7月18日，产品收盘价为5.12元/份，较发行价上浮31.57%，且解禁以来产品价格走势依旧稳健。我们认为，物流仓储类优质资产REIT产品的稀缺性使得市场对该品种的资产青睐有加，一定程度上也缓解了解禁对产品价格的冲击。2021年9月至2022年初的产品成交量和换手率的大幅提升，我们认为主要是投资者关注度和投资热情火热导致，是REITs市场各产品在此阶段共同存在的交易特征，其后随着投资交易逐步回归理性，各产品成交量及换手率也相应回归到稳定水平。根据2022年7月18日收盘价，我们预测普洛斯REIT2022年预期现金分派率3.28%，高于产权类REIT产品平均的预期分派率水平3.20%。
　　▍风险因素：局部疫情的持续波动对租约稳定性造成的冲击；跨地区资产组合审批协同难度大；扩募审批进度不及预期的风险。
　　▍优质稀缺标的，关注扩募潜力。我国物流仓储资产天然存在供需缺口，物流园资产的稳定性和稀缺性是长期存在的，优质资产项目的租金和出租率水平也有望持续维持高水平，长期来看具备较强的投资价值。普洛斯REIT原始权益人母公司普洛斯集团在境外有丰富的REIT产品运营管理经验和物流仓储资产扩募经验，且在中国持有大量优质仓储物流设施资产，截至2021年底，普洛斯集团在中国持有的已建成且稳定运营的仓储物业面积3235万平方米。我们看好普洛斯REIT未来通过优质资产注入实现资产管理规模扩张的可能性，建议投资者关注产品未来扩募潜力及实际落地情况。根据DDM估值模型，我们测算基金的合理价值为5.45元/份。截至2022年7月18日基金收盘价5.12元/份，维持“买入”评级。