广发证券-土地观察之三：11城将扎堆集中供地-221205

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　　 2022年11月单月土地出让金同比转负，主要是去年同期集中供地基数高。扣除集中供地后，出让金同比为正。11月出让金4999亿元，同比下滑15%。扣除集中供地后，11月出让金3766亿元，同比增长9%。1-11月出让金43557亿元，同比下滑29%，扣除集中供地后，1-11月出让金23077亿元，同比下滑31%。
　　分省市区来看，11月出让金同比增长主要由浙江、江苏带动。扣除集中供地后，16个省市区出让金较去年同期增加，其中浙江、江苏分别增加182亿元、123亿元。浙江除城投外，有本地民企滨江集团、建杭置业、中天美好集团等参与拍地。江苏土拍以城投参与为主。
　　 1-11月，全国仅海南、上海出让金同比为正，宁夏、四川、陕西、江西、北京降幅在15%以内，降幅相对较低。黑龙江、天津、吉林出让金同比降幅超过70%。
　　地级市层面，首先分析集中供地城市。2022年呈现“批次增多”、“体量缩减”、“城投参与多”特点。1-11月6城完成四批，无锡完成五批，批次增多。体量上，11月集中供地出让金853亿元，城投拿地占49%。1-11月，出让金16316亿元，是2021年全年的71%，城投拿地占33%。整体偏弱，但合肥、北京、杭州、成都、上海、福州成交进度、溢价率双高。
　　非集中供地城市方面，11月淮安、金华、珠海、常州、西安成交增量较大，但城投同样是拿地主力。
　　已披露12月有11城扎堆进行集中供地，多数为第四/五批，体现增加出让金意愿。推出起拍价1301亿元，是11月出让金的1.5倍，同比是2021年12月的31%。虽然加推批次，但考虑到基数高，12月同比或仍为负。
　　核心假设风险。土拍统计存在误差。疫情反弹存在不确定性。