广发证券-广发固收：地产政策三连发，怎么看-221008

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　　报告摘要：
　　继9月29日晚央行和银保监会发布通知决定阶段性调整差别化住房信贷政策之后，9月30日地产方面再度出台两个新政。
　　一是财政部和税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税。减免房屋转让相关个税的规模，参考往年缴税规模上限在600亿元左右。2020年房屋转让个税为613.2亿元，分别占个税的5.23%，占全部税收的0.37%；按购房成本来看，约占二手房交易额的0.88%。分地区来看，东部发达省市的财产转让个税占全国比例较高，预计是该政策的主要影响地区。
　　二是央行发布公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。历史上，个人住房公积金贷款利率一般跟随贷款基准利率下调。本次公积金贷款利率下调，可以视为前期5年LPR下调和住房贷款利率下调的跟进措施。首套房公积金贷款利率下调的影响，相当于整体住房贷款利率下调2-3bp，减轻居民债务负担。
　　9月29-30日，三个地产政策迭出，这是自2014-2016地产放松周期以来，再一次的全国层面放松政策，不过与之前不可同日而语。主要表现为，一方面此次放松仍是在房住不炒框架下进行，主要针对首套房；另一方面，这三个政策，其中两个均具有阶段性的特征，体现出政策的谨慎性，更多是托而不举，并不想引发房价的明显上涨。
　　在全国性地产政策落地之后，是等待地产政策效果释放的过程，居民的购房意愿恢复可能需要时间。今年1-8月，新增居民存款累计值达到10.8万亿元，远超过去三年同期的6.4-8.0万亿元。今年居民存款出现超季节性增长，反映出在未来收入不确定性增加的背景下，居民削减支出，相应增加储蓄，主动负债意愿减弱。
　　因而，对债市来说，三连发的地产政策，可能更多体现为恢复地产市场的政策意图，带来的预期冲击。9月中旬以来，长端利率调整幅度较大，9月30日10年国债收益率较8月18日的低点上行了18bp至2.76%，已略高于1年期MLF利率2.75%。参考上半年两轮地产变化带来的调整，当前长端利率可能已经处于区间的相对高点。
　　短期来看，债市震荡偏下行，关键在于流动性的边际变化。预计国庆假期之后，9月末财政支出释放的资金，资金面将随之缓解，中长端利率的上行可能钝化，并且可能随资金面改善而有所修复。
　　核心假设风险。货币政策出现超预期变化。流动性出现超预期变化。
　　备注。本文数据来源于Wind、税务年鉴。