第一上海-中国海外发展-0688.HK-精准经营，财务稳健，利润率保持行业领先-220927

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　　1H2022销售金额1385亿元，排名上升至第四位：1H2022公司实现合同销售额约1385亿元，同比下降33.2%，排名上升至第四位。合同销售面积约626万平，同比下降40.4%。合同销售均价22110元/平方米，同比增长12%。公司依然聚焦重点城市布局，一线城市合约销售金额占比提升10.1个ppt至36.8%，29个城市市占率位居当地前三。整体销售回款率同比上升1.3个ppt至88%，而境内销售回款率同比上升8.8个ppt至95.1%，维持高位水平。公司宣派中期股息每股40港仙。
　　土储规模大、结构优，坚持主流城市、主流地段布局：2022年上半年公司把握公开市场机会，维持投资强度，新增购地金额531亿元，占2022年上半年合约销售金额38.3%，对应货值1082亿元，其中一线及强二线购地金额和货值占比均达94%，进一步聚焦高能级城市。新增土储约358万方，占1H2022年合同销售面积约57.2%。公司在广州、上海、成都收购了优质资产，投入超过100亿元。截至1H2022，公司总土储约7439万方（其中中海宏洋土储为2734万方）。公司（不含中海宏洋）在一线及强二线土储占比为63%。集团旗下系列公司已售未结转金额为1586亿元（不含中海宏洋为845亿元），下半年总货量将超过5500亿，为2022年及后续的业绩提供充足保障。公司的土地储备按现有销售规模算，可供公司稳健发展3-4年。
　　利润率保持行业领先，融资成本为行业最低区间：期内公司整体毛利率为23.5%，分销及行政费用同比下降0.1个ppt至3.2%，归属股东的核心净利润率为16.7%（扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益），处于行业领先地位。公司资产负债率约54.58%，净负债率约38.96%，平均融资成本约3.44%，进一步下降并处于行业最低区间。公司在手现金约1253亿元，现金短债比约2.41倍，资本储备充足，使公司可以物色优质项目，把握市场收并购机遇。
　　投资物业收入逆市高质量增长：期内公司投资物业板块（包括写字楼、购物中心、长租公寓等）收入增长7.3%至24.4亿元，主要得益于公司通过资产管理提升资产价值、强化多元资产组合的韧性。其中写字楼收入增加0.7%至17.5亿，购物中心收入增加23.3%至6.4亿元。期内公司新增7个项目，下半年计划入市项目10个，目前公司具有丰富的自持商业物业，在营及储备面积约1105万方，将在未来有力支持商业板块持续稳定增长。
　　目标价33.6港元，买入评级：公司土储高度聚焦高能级城市，并拥有精准的管理运营能力以及稳健的财务结构，有望在行业进入下半场的转换中获得更大市场份额。同时，在融资能力和融资成本上的优势，将使公司获得更多的优质及低成本土储，支持公司持续提升盈利，获得长远发展。我们预计公司2022年、2023年及2024年的归母核心净利润分别347亿元、356亿元及395亿元，给予2022年9倍市盈率，目标价33.6港元，买入评级