中达证券-内地房地产行业周度观察：深圳严控小产权房，管控风险稳定预期-210822

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专题研究：据深圳本地媒体报导，深圳近期发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。

《通知》主要内容几何？深圳将如何缓解住房供需矛盾？《通知》明确打击小产权房交易，规范市场行为、管控金融风险、稳定市场预期为重要政策意图。

1）规范市场行为：《通知》主要对住宅类历史遗留违法建筑（俗称深圳小产权房）的交易进行了规范，限制了当前部分投资者通过村集体、律所等为交易进行登记背书的渠道，是调控政策的自然延伸。

2）管控金融风险：《通知》提到防范信贷资金违规流入小产权房领域，当前部分村集体和当地银行、小贷公司等存在合作开展相关贷款业务的情况，此次新规属于金融监管上的打补丁之举。

3）稳定市场预期：《通知》直接对小产权房交易、贷款、宣传、服务等环节进行监管，体现了深圳对于楼市调控的定力。

深圳目前存量住房以小产权房为主，住房和保障房供应相对不足。

深圳的小产权房的出现具备历史沿革：1）90年代初期，特区经济快速发展，住房供应不足掀起深圳抢建违建潮；2）“统征”“统转”过程中，土地升值预期与补偿标准存在落差，原村民及基层社区组织纷纷选择“种房保地”，小产权房规模进一步增大。

深圳目前存量住房以小产权房为主：截至2016年，深圳约1067万套存量住房中占比最高的为村民自建房，约占47.8%；产权清晰、能够自由流通且质量相对较好的商品住房占比仅17.0%，保障性住房占比约4.1%。

多渠道供给、租购并举为深圳缓解供需矛盾的主要方向，住房供给有望提速。

《通知》加强了对于房地产市场和金融风险的管控，但深圳当前小产权房占比较高的存量供应格局尚未有明显改善，多渠道供给、租购并举成为深圳缓解供需矛盾的主要方向。

近年来，深圳积极增加新供应土地、盘活存量用地，2020及2021年居住用地计划供应量分别同比增长95.5%和23.9%。

另一方面，深圳亦逐步推进公共住房建设，2020及2021年计划供应居住用地面积中，公共住房的占比分别约57.4%和58.9%。

展望未来，深圳的住房供给有望提速，公共住房将逐步承接更多居住需求。

数据要点：截至8月20日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降5%，2021年累计成交面积同比上升23%。

截至8月20日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升2%；平均去化周期21.4个月，平均环比上升2%。

截至8月20日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降2%，2021年累计交易面积同比上升10%。

投资建议:本周，第二批集中供地延期城市新增苏州、济南、杭州等，土地出让规则及价格或将在更大范围内进一步规范，房企拿地利润率有望迎来边际改善。

尽管近期市场整体表现偏弱，但中期业绩的分化态势仍有望带来一定的投资机遇。

维持行业“强于大市”评级。