中达证券-内地房地产行业专题研究（总第121期）：人口专题研究十二，七普数据中的住房需求趋势-220707

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2010-2020年乡村拉动人均住房面积增长，中国相对发达国家仍具提升空间。

2020年我国人均住房建面达41.76平方米，较2010年增长34.4%，增幅较上个十年小幅收窄2.0pct。

结构上看，城市人均住房建面最小，2020年城市、镇、乡村分别约36.52平、42.29平、46.80平。

过去十年人均住房建面的增幅主要由乡村拉动，2020年城市、镇、乡村家庭户人数分别占全国的39.2%、22.4%、38.4%，2010-2020年人均住房建面增幅分别为25.3%、32.0%、47.5%。

国际上看，我国人均住房面积仍具备一定提升空间。

我国2020年人均住房建面折算为使用面积约31平，低于美国的约67平、欧洲主要国家的约40平及日本的约34平。

另一角度，中国人均住房间数与发达国家的差距较大。

我国2020年人均住房间数为1.2间，远低于加拿大、美国、日本的2.6间、2.4间、1.9间。

我国与国际情况的差异一方面源于国家面积及土地制度等方面的区别，另一方面也由于我国城镇化率（2021年约64.7%）仍低于主要发达国家的80%以上。

随着城镇化的继续推进，我国人均住房面积有望进一步提升。

中部省份人均住房建面较大，北部、广东、上海等改善性需求充足。

从城市普通家庭户的情况来看，2020年各地的城市人均住房建面分化较大，北方省份及部分人口净流入省市城市人均住房面积偏小。

河南、湖南、湖北等中部省份城市人均住房建面领先，分别达41.8平、41.8平、41.2平；城市人均住房建面最小的10个省市中6个为北方省份，另外广东、上海分别仅29.6平、30.6平，居全国末位。

原因上看：1）房屋来源结构差异：多个北方省市居住于原公有住房、经适房、两限房等面积偏小房屋的城市家庭户占比较高，如甘肃、北京、山西均超过25%（全国：15.6%）；2）楼龄差异：上海、北京、广东等发达省市及辽宁、黑龙江等东北区域老旧房屋占比较高，居住于2000年前建成房屋的家庭户占比均超过34%（全国：31.9%）；3）经济发达省市人口净流入态势延续，压制了人均住房建面的增长。

综合来看，北部省市存在一定的改善性需求，广东、上海等地亦存在充足的供需缺口。

简要测算2022-2025城镇住房需求约每年12.3-14.5亿平，中长期购房需求仍具支撑。

根据七普的人口和住房数据，将住房需求分为三类进行简要测算。

1）城镇常住人口增长带来的刚性需求：假设三孩带动短期人口增速小幅提升、其后持续回落，2022-2025年城镇化率每年增速小幅放缓，根据七普城镇人均住房建面推算得2022-2025年此类需求约每年3.7-4.7亿平。

2）人均住房面积提升带来的改善性需求：2010-2020年城镇人均住房建面年均增幅约0.83平方米，假设增幅逐年小幅减小，推算得2022-2025年此类需求约每年5.3-6.5亿平。

3）老旧房屋拆迁带来的刚性需求：假设80%1970年前建成的城镇房屋及40%1970-1999年建成的城镇房屋于2021-2030年拆除改造，2000年及以后建成房屋暂不拆迁，则2021-2030年城镇拆迁需求合计33.3亿平方米（六普至七普2000年前建成的城镇房屋建面合计减少约25.6亿平），年均需求3.3亿平。

对上述三类需求进行加总，则2022-2025每年的城镇住宅需求约12.3-14.5亿平方米，居民住房需求仍具备支撑；在金融政策和行业政策的推动下，商品房成交有望稳步恢复。

风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。