光大证券-房企18年中期流动性压力测试：高等级房企中期流动性指标改善-180916

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        中期流动性指标
        前期我们在18  年中做的地产压力测试中，通过纳入18  年半年报数据，发现多数地产企业半年报表现高于18  年年初对于全年短期现金流的预测。
        本次报告我们因而再度参考对于地产企业中期流动性指标的考察。我们通过（存货-预收账款）/（总债务-货币资金）的指标，来衡量企业储备的流动资产对中长期债务的覆盖能力。值得注意的是，我们在存货中剔除预收账款，是剔除已销售并回笼资金的存货对待售存货的影响。
        我们统计的主体，是截至18  年9  月15  日已发行半年报、且15  年至17  年半年报数据均披露的万得和申万房地产开发板块共42  家、主体评级为AAA的上市和非上市地产企业。
        ◆  18  年上半年高等级地产开发企业存货增速相对均匀
        旭辉集团、苏高新集团和新城控股存货增长明显。对比171H  和181H  存货的增速来看，高等级地产开发企业增速分布较为均匀，存货增速没有出现明显趋势性调整。
        ◆  同样预收账款的增速也有所回落
        仅17  家企业181H  预收增速超过去年同期。相比去年同期4.72  亿预收账款，181H  20.6  亿预收账款的无锡城发完成去年全年23.27  亿元的近90%，虽然增长迅猛但存货却为负增。金科股份和华侨城的预收款增长维持平稳。
        ◆  181H  整体来看，42  家企业中有32  家企业中期流动性指标较17  年全年好转
        整体来看42  家主体中，有32  家企业中期流动性指标较17  年全年好转，其中龙光控股和新城控股较为突出。如果不考虑各个房企之间的业态差异、存货周转速度、所在区域和售价的问题，仅假设18  年的走势延续16  年或17  年最差的情况，有24  家主体的中期流动性指标为正值，即存货货值高于预收款项；其中8  家指标大于0.5，对有息债务覆盖较强。
        需注意的是，中期的流动性衡量指标也有一定局限性。首先，货币资金需同时考虑受限情况。其次，中期流动性对债务的覆盖能力，不仅取决于指标的大小，还取决于存货的变现能力。
        ◆  风险提示
        地产投融资和销售政策调控进一步趋紧。