第一上海-中国宏泰发展-6166.HK-全年业绩表现亮眼，一级市场土储资源丰富-180517

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        归母净利润增长61.7%至10.8  亿元：2017  年公司营业收入增长49.4%至29.35  亿元（人民币，下同），主要源于：1）地方政府恢复出让龙河高新区土地使用权，当期龙河高新区土地出让项目收入增长5348.1%至19.1  亿元。2）龙河高新区其他综合服务收入同比增长28.6%至1.2  亿元。3）廊坊外园区开始逐步贡献收入。公司毛利增长214.9%至19.7  亿元，毛利率67%，同比增长35.2  个百分点，主要在于收入结构中高毛利率的一级土地出让占比大幅提升。由于公司费用率以及有效税率的轻微下降，公司归母净利润增长61.7%至10.8  亿元，净利率约36.8%，同比增长2.8个百分点。
        一级市场土储资源丰富，支撑未来业绩稳健增长：作为公司的老牌园区，龙河高新技术产业区是公司主要营收来源，截至2017  年底，龙河高新区可供出让商住用地面积约799.7  万平方米，占总可供出让土地面积57%；可供出让工业用地面积约593.3  万平方米，占总可供出让土地面积43%。龙河高新区战略定位高，发展潜力巨大，且仍有大量土储资源可供出让，未来公司将直接享受土地增值红利。此外，随着政策红利不断释放，土地出让或将提速，公司未来几年业绩的稳健增长具有有效支撑。
        廊坊外园区收入贡献比重逐步加大：除龙河高新园区外，公司还拥有9  个新产业市镇园区，并且廊坊外产业园区的收入贡献占比逐渐增大，其中去年末石家庄通航产业园区、石家庄藁城园区、鄂州园区分别实现土地开发收入2.57  亿元、3.62  亿元、1.24  亿元。这些园区未来三至五年仍有大量的基建工程开展，公司可持续获得一级土地整理投资回报。此外，公司也将享受在基础设施开发阶段获取的一定比例的基建投资返还，以及在招商项目中获得较大比例的实际投资落地规模分成。
        持续受益于京津冀一体化：京津冀协同发展是国家发展区域布局的重要试点项目，目前雄安新区开发程度仍较低，未来叠加2018  年北京第二机场完工落地，轨道和高速交通网络的不断成熟，雄安新区通过产业和人口的聚集向周边释放红利。廊坊作为京津冀走廊上的核心一环，承接着产业转移以及培育新兴产业功能，是最直接受益区域。近两年，廊坊市场也持续升温。2016  年和2017  年廊坊市住宅成交均价11076  元/平米、12480  元/平米，较2015  年分别同比上升47%、65%。相比同期全国商品住宅销售均价仅上升11.2%、17.6%。明显跑赢全国市场。截至目前，公司44%可开发资源聚焦于廊坊核心区域，可开发资源约6650  万平方米。作为河北园区地产运营商，有着显著的区域优势，公司现有的存量土地升值空间巨大。
        给予目标价6.0  港元，维持买入评级：我们看好公司独特商业模式以及产业园区前景。根据公司产业园区的发展规划，预计2018-2020  年公司实现核心净利润分别为13.5  亿元、16.8  亿元、20.9  亿元，同比增长24.3%、24.7%、24.5%。鉴于近两年廊坊房价的大幅上涨，调整每股NAV  约为12  港元，给予50%折价，目标价6.0  港元，维持买入评级。