光大证券-光大宏观十日谈：楼市已松绑？恐言之过早-181129

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????????要点
????????今年以来，房地产企业的整体融资成本上升。2018??年上半年，60??家重点上市房地产企业的平均融资成本为??6.33%，较??2017??年上升了??30bp；2018年??11??月房地产信托的平均收益率为??8.23%，同比上升??105bp。房地产企业境内外发债利率背离。中资地产美元债平均发行利率上行??226bp，而境内地产债发行利率下降??85bp。
????????本轮债券市场的收益率下行主要是由无风险收益率下降带来的，信用利差趋势上行，直到??11??月才有所回落。与??2014??年不同，地产债的表现差于整体信用债。境内地产债利率下行的另一个因素是，AAA??发行主体占比上升，而??AA+和??AA??的发行利率仍在上行，AA-及以下的地产债较难发出。房地产调控政策不放松决定了房地产不是本轮货币政策向实体传导的主要方向。
????????房贷报价利率下调，不代表房贷实际加权利率同时下调。由于许多中小银行的报价利率原本就较基准利率上浮较多，实际上并没有成交或者成交很少，在大型银行的报价利率不变的情况下，平均房贷报价利率下降并不表明房贷实际加权利率同时下降。现在就认为楼市已松绑或言之过早。2018??年实际上是一个房地产的小高点。展望未来，房地产周期的下行速度可能没有那么快、幅度没有那么大，而政策的初衷就是要防止房地产大起大落。
????????本轮商品价格下跌背后共同的原因是对全球经济增速放缓的担忧，但供给侧因素决定了跌幅的差异。10??月以来，随着油价大跌，油基化工跌幅亦最大，部分农产品受油价间接影响，跌幅次之；黑色系受到冬季限产不及预期，跌幅再次之；有色系受供给侧影响最小，跌幅最小甚至有所上涨；供给偏紧，基建支撑，水泥价格继续超越季节性上涨。