第一上海-中国金茂-0817.HK-全年销售目标无忧，城市运营项目稳步推进-181217

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        全年銷售目標完成無憂，明年銷售穩中有升：截至2018  年11  月，公司實現合同銷售額1138  億元（去化率75%左右），同比增長110%，銷售增速位於行業領先水準。目前公司已完成全年1200  億銷售目標的95  %，全年銷售目標完成無憂。2019  年公司銷售目標增長至1500  億，維持2020  年2000  億銷售目標不變，預計2019  年公司可售貨值至少2000  億以上，考慮到明年市場的不確定性，未來將根據銷售情況動態調整（或加大）推貨量。
        城市運營專案穩步推進：截至2018  年，公司完成14  個城市運營項目簽約落地，已有5  個項目在建運營（青島中歐國際城項目&溫州甌江新城項目&寧波奉化南新城&長沙梅溪湖&南京上坊項目），前兩者預計今年貢獻80  億以上銷售額。憑藉城市運營獨特模式，公司能夠實現有品質發展。優勢在於：1）有效鎖定大量低價土地儲備；預計2020  年60%土儲將來自於城市運營專案；2）未來也將對沖由於合作專案增多，公司銷售權益下滑風險（  1H2018  年新增土儲541  萬方，權益約55%  &  截至1H2018年，公司二級開發土儲建面約3279  萬方，權益60%）。3）除了較少的前期資金沉澱外，憑藉專案區位巨大潛力優勢，已有銷售貢獻的城市運營項目中均能夠在享受高毛利率的同時，快速實現開盤銷售，現金回籠；
        融資成本優勢明顯：截至1H2018  年，公司平均借貸成本4.98%，經調整後淨負債率約66%；  2018  年下半年公司成功發行3  億美元永續債，分派率約年6.9%以及發行20  億元首批永續中期票據（利率未定）。憑藉央企平臺，公司融資優勢明顯，債券融資管道通暢，平均融資成本均處於行業較低水準，能夠有效配合公司未來開發業務的穩健增長。
        風險提示：本輪週期下行比預期更長，公司高單價地塊項目的銷售不及預期，城市運營專案入市速度不及預期。
        目標價4.6  元港幣，維持買入評級：根據我們測算，公司每股NAV  約8.8  元人民幣，考慮到公司的較高增長和投資端的獨特優勢，給予目標價4.6  港元，對於2018  年市盈率約9  倍，nav  折讓50%,給予買入評級。