第一上海-星盛商业-6668.HK-存量专案提效，外拓能力进一步加强-210830

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歸母淨利潤同比增長43%：2021年上半年公司營業收入達2.57億元，同比增長27.8%，毛利潤約1.46億元，同比增長29.2%，歸母淨利潤為0.83億元，同比增長43%；毛利率為56.7%，同比上升0.7個百分點，費用率為12.0%，同比下降1.7個百分點，歸母淨利率為32.3%，同比提升3.5個百分點。

公司業績獲得良好增長，主要得益於存量項目運營業績的提升及公司對費用管控力的提升。

強大的運營管理能力帶來存量專案穩步提效：公司是第一批踐行多種靈活運營模式（委託管理服務、品牌及管理輸出服務、整租服務）的商業運營服務供應商之一，多年來秉承“做一個成一個”的經營理念，成功打造了多個標杆項目。

公司的品牌體系（“COCOPark”、“COCOCity及iCO”、“COCOGarden”、“第三空間”）及運營管理能力在市場上廣受認可，包括量身定制的研策能力、強大的客戶招攬能力、數位化的運營能力、因地制宜的改造升級能力等。

期內，公司可比同店增長相對於2019年同期增長8%，全口徑同比增長超過10%，收入增量部分存量專案與新項目占比約各占一半。

整體出租率從2020年底的94.3%提升0.4個百分點至94.7%，保持行業較高水準。

公司的標杆項目福田COCOPark已經完成改造升級，出租率較2019年提升0.9個百分點至99.4%，零售額比2019年同期增長10.7%。

公司處於成長期（開業3年-5年）及成熟期（開業5年-10年）的項目占比達73%，未來將繼續貢獻業績增長動力。

市場化能力進一步增強，協力廠商合約面積占比達62%：期內開業商場1個，目前公司累計在管商場22個，在管面積約171萬方，協力廠商面積占比為56%，為行業領先水準。

公司目前已經進入全國24個城市，“一店一策”的策略得到實施和貫徹並不斷創新。

2021年至今，公司共拓展4個專案，合約面積約32萬方，其中廣州健康港專案採取了小比例投資+品牌及輸出管理的創新合作模式，實現合作的最優化及收益最大化。

截止目前，公司的合約面積約360萬方，協力廠商占比達62%。

在手諮詢專案22個，亦將為公司帶來潛在的合約面積。

目標價7.25港元，買入評級：我們認為，通過星河控股帶來的資源及公司廣受認可的品牌體系及運營管理能力，公司“內生資源+市場化外拓”的擴張模式帶來的業績增長將不斷得到驗證，為公司到2023年實現合約面積達到550萬方及在管面積達到450萬方的目標帶來可靠的保障。

我們預計2021年、2022年及2023年，公司將實現歸母淨利潤分別約1.93億元、2.75億元、3.67億元，給予2022年22倍市盈率，對應目標價7.25港元，較現價有84.6%的上升空間，買入評級。