光大证券-房地产投资面面观：2019，房地产是喜是悲？-190116

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????????要点
????????投资篇：传统逻辑屡遭挑战：2018??年以来，楼市的诸多指标相互“打架”，施工企稳的同时建安投资却大幅放缓，新开工高增并未带来施工的同步反弹，而新开工走强与竣工及销售走弱同样背道而驰。房地产的走势判断变得扑朔迷离。
????????资金篇：资金决定一切：从房地产的各项指标看，建安取决于施工，施工取决于新开工和停工库存复工，新开工又与拿地密切相关，而这一切最终取决于开发商的资金状况。而资金又受融资条件和销售状况的影响。建安低迷与施工企稳的背离，源于资本开支下滑；新开工高增与施工低位的背离，源于停工库存上升；新开工高增与竣工及销售走弱的背离，源于开发商获取贷款与周转变现心切，而这一切的根源都是资金紧张。从融资看，信托、发债量缩价升，主体资质更严，传统方式更难，杠杆高企，房企财务负担升至历史高位；从销售看，史上最严调控年，楼市销售价高但量缓。
????????拿地篇：广义库存仍高，拿地“手”软：超狭义库存待售面积（现房）增速在低位，与竣工保持一致，但狭义库存可售面积（获预售证）的库销比已升超历史均值，包含土地的广义库销比则创历史新高。库存高企，资金趋紧，土地成交量价齐跌，流拍率创新高、溢价率创新低。
????????政策篇：微调不改“房住不炒”：若再引水入楼市，稍有缓和的金融风险将再卷土重来。楼市政策明确，不希望再搞大刺激、同时也要防范大跌引发系统性风险。“总体难大松、局部会微调”或是政策特点。按揭利率部分下调实则随行就市，因城施策??2.0??实为防范大跌。
????????预测篇：销售转负，开工先升后降，投资放缓：政策决定短期需求，按揭和公积金贷款或仅有边际松动，2019??年商品房销售面积同比或维持在近月的??0??至-5%的区间。房企融资难有起色，销售回款仍弱，资金依然偏紧，拿地热情将继续回落。受此影响新开工或前高后低。期房占比虽高但增速亦在放缓，施工和建安投资或先升后降，房地产开发投资全年增长或由??2018??年的??9.5%降至??5%左右。
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