第一上海-碧桂园服务-6098.HK-中期业绩亮眼，多业务齐头并进-210901

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歸母淨利增長61%至21.13億元：2021年上半年，公司錄得歸母淨利潤約21.13億元，同比增長61%，業績大幅增長主要來源於：1）公司營業收入大幅增長84.3%至115.6億元，其中物業管理服務收入增30.5%至51.72億元，社區增值服務收入增長132%至13.98億元，非業主增值服務收入增長56.9%至10.58億元，同時，三供一業業務收入同比大幅增71.6%至15.84億元（其中物管收入約9.24億元，供熱收入約6.59億元），城市服務管道成型，2021年上半年實現收入21.0億元，同比增長55倍。

2）毛利潤增長65.5%至38.6億元，毛利率33.4%,較去年年底下降3.8個百分點。

此外，費用率略有下降至11.5%。

管理規模增長迅速，協力廠商占比穩步提升：截至2021年中期，公司收費管理面積為4.3億方（不含“三供一業”業務、不含嘉寶管理面積），較去年同期增加1.1億方，合約面積9.01億方。

收費管理面積的協力廠商占比為29.3%，較去年同期增加2.4個ppt。

新增合同管理面積0.8億方，其中品牌拓展占比為55.7%，協力廠商的合同管理面積占比約32.6%，較去年同期增加2.2個ppt。

另外，加上公司期內收購的嘉寶在管面積1.3億方，合約面積2.2億方，公司總在管面積約5.6億方，總合約面積達11.2億方，儲備面積非富。

碧桂園集團的內生增長、強品牌拓展及收並購等方式持續推進公司管理規模的高速擴張。

社區增值收入強勁增長，“三供一業”、城市服務及文商旅等業務多處開花：截至2021年中期，公司社區增值服務收入及毛利潤均錄得翻倍增長，收入增長132%至13.4億元，占總收入比重由去年同期9.6%提升至12.1%，對總體毛利貢獻比例上升至22.9%，成為利潤增長的重要驅動力。

“三供一業”圓滿實現“一年穩、兩年順、三年實”的目標，物管面積0.85億方，供熱面積0.42億方，合作取得階段性成效；城市服務業務中標簽約項目96個，新增合同金額40.14億元，年化合同金額11.19億元。

期內公司承接碧桂園集團的商業管理服務板塊，開啟商寫新航道。

目標價70.6港元，維持買入評級：我們認為儘管公司作為物業管理行業龍頭企業，但仍處於高速擴張期，一方面管理規模的持續擴大，帶來基礎物業業務的可預見性的高增長。

另外，公司也積極構建“大物業+大社區”運營模式，多項業務齊頭並進，預計在新的5年規劃中仍有望保持高速增長，我們預計2021-2023年公司實現歸母淨利潤約42億元，65億元以及102億元，給予2022年25倍市盈率，對應目標價70.6港元，維持買入評級。