光大证券-19年楼市投资及开工展望：地产投资反弹能持续多久？-190317

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        要点：
        1-2  月房地产数据扑朔迷离，开发投资超预期反弹令人遐想是否是重回刺激的迹象初现，但新开工的超预期下滑又将乐观情绪打入谷底。两个看似矛盾的信号如何解读，又能否持续？
        高投资、低开工或意味着房企从激进的增量策略转向保守的存量策略。随着资金的趋紧，开发商已然从  17  年拿地高增的最激进策略，转变为  18  年的拿地手软、开工回款的稍激进策略，再度转变为  19  年初开工放缓、施工加快的存量策略。
        销售疲，资金紧。尽管近  20  城边际放松调控，但商品房销售仍量价齐缓，百城房价同比回落至三年最低，一线持平，二线渐缓，三线急落。房地产贷款、按揭同比企稳反弹，但在新增贷款中占比下降，信用债净融资额边际改善，但利差仍高于整体产业债。海外发债虽较  18  年  2-4  季度改善，但与去年同期相比仍下滑了  31%。自筹、定金及预付款同比放缓。
        新开工在天气扰动消退后或反弹，但今年总体或仍弱于去年。新开工的超预期下滑，一方面反映开发商策略转变以及拿地走弱的传导，另一方面或受南方阴雨天气影响。前者可持续，而后者是扰动，预计扰动消退后，新开工或反弹，但与去年同期相比仍较弱。
        开发投资或前低后高。土地成交价款在  18  年前三季度升、四季度降，其传导在  6-9  个月，土地购置费短暂支撑后或继续回落，而随着新开工的放缓，建安亦或先升后降，我们预计  4-5  月房地产开发投资累计同比或将放缓，2019  年全年增长或放缓至  5%左右。