交通银行-2019年2月房地产行业数据点评：房地产投资高增能否持续-190315

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        观点摘要  
        年初房地产开发投资增速明显冲高，与去年初土地购置费拉动主导不同，今年主要来自于项目建安施工进度加快。然而，土地成交下台阶、销售指标仍走弱、融资限制未解除，开发投资如此高增恐难持续，维持全年房地产投资增速中枢下移的判断。  
        正文  
        本期数据中房地产开发投资数据表现突出，增速明显冲高。2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重进一步上升到72.1%。  
        与去年初土地购置费拉动主导不同，今年初开发投资冲高主要来自于项目建安施工进度加快，也不排除存在技术性因素影响。前两月房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米，同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。施工面积增速快于去年同期，带动建安投资提升。开工增速虽下滑但仍在竣工增速上方，后续竣工将出现改善，建安投资的支撑效应还将继续。
        然而，土地成交下台阶、销售指标仍走弱、融资限制未解除，开发投资如此高增可能只是短期现象，维持全年房地产投资增速中枢下移的判断。  
        首先，土地成交增速滑坡虽存在季节性因素，但在去年阶段性放量后有下台阶的迹象。前两月开发企业土地购置面积和土地成交价款同比分别下降34.1%和下降13.1%，2018年全年为增长14.2%和增长18.0%。土地市场成交的降温将逐步反映在后续土地购置费增速上。  
        其次，市场成交领先指标还在进一步走弱。前两月商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%；销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。部分城市的回暖显现只是个别情况。从房价来看，各线城市新建商品住宅销售价格环比增速均出现回落或持平，其中一线、二线、三线城市房价环比分别上涨0.3%、0.7%和0.4%，与上期相比涨幅分别为收窄0.1个百分点、连续三个月持平、收窄0.2个百分点。二手房价指数环比增速较上月加快0.1个百分点，主要是由于广州和深圳的涨幅扩大，二线和三线城市二手房环比均价分别为回落和持平。  
        再次，开发企业资金渠道制约没有解除。前两月房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。除了占比极低的利用外资出现了3.3倍增长的大幅拉升之外，国内贷款和个人按揭贷款增速也较前期有所好转，同比增速分别为下降0.5%和增长6.5%，这是由于进入新年金融机构贷款额度较为宽松，去年积压的贷款集中投放。目前开发企业融资渠道限制未见显著放松，销售滑坡影响持续，导致自筹资金、定金及预收款增速仍有回落。