交通银行-2021年11月房地产行业数据点评：楼市交投仍在趋弱-211215

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观点摘要房地产投资意愿仍在降低供地增加拉动土地成交提升成交量价继续趋势性下行预计12月楼市呈现三个特征文12月15日，国家统计局分别发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况、1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。

1、房地产投资意愿仍在降低1-11月份，全国房地产开发投资13.7万亿元，同比增长6.0%，两年平均增长6.4%。

房企投资意愿仍在降低，尤以民营房企投资行为更为谨慎。

其中，住宅投资对开发投资给予较大支撑，同比增速仍然不低（8.1%），而办公楼和商业营业用房的顺周期特征明显（-6.1%、-3.1%），已连续三个月负增。

房屋新开工和施工情况仍不理想，单月面积均较去年同期大幅减少20%以上，累计增速也进一步下滑（-9.1%、6.3%）。

尽管如此，竣工情况却有明显改观，单月竣工面积同比转为增长（15.4%），累计增速基本企稳（16.2%，仅较上月下滑0.1个百分点）。

除了因为年末是传统的施工季外，也由于政策层面的关注与呵护。

在房企典型信用风险事件爆发后，监管部门对“保交房”的关注提升，强调维护行业健康发展，有利于保持正常的施工节奏。

2、供地增加拉动土地成交提升年末供地量季节性回升，且11月开展了第三批集中供地，单月土地购置面积较上月有所提高（2463万平方米），拿地主体以国资背景的房企为主。

由于基数较高，土地购置面积累计增速仍显示为较大幅度的下降，同比仅有-11.2%。

不过11月百城土地成交溢价率在持续下行后企稳回升（2.6%），使土地成交价款累计增速显示为回升至4.5%。

从拿地结构来看，今年以来一线城市土地成交量价总体实现小幅增长（面积3.2%、价款6%），体现了在行业向下、市场走弱的背景下，一线城市长期预期向好的防御性特征。

二线和三线代表城市则下降明显，土地成交面积和价款累计同比增速均在-10%以下。

3、成交量价继续趋势性下行成交方面，1-11月份商品房销售面积15.8亿平方米，同比增长4.8%，两年平均增长3.1%；商品房销售额16.2万亿元，增长8.5%，两年平均增长7.8%。

房价方面，11月70个大中城市新房环比与上月持平（-0.3%），二手房环比降幅扩大（-0.4%），新房和二手房同比则延续收窄态势（4.8%、1.5%）。

成交量价增速多显示为继续走低，市场整体仍处于下行区间。

而在行业下行期，成交量价的结构性特征更为明显。

今年以来，一线和二线代表城市成交面积相比去年同期共增加了19.2%和18.6%，三线代表城市成交面积则同比减少了11.9%，成为市场成交的拖累。

在新房市场，一线城市迄今仍未出现房价普降，9月以来环比连续持平，而二线和三线城市近几月普跌（11月环比-0.4%、-0.3%）；在二手房市场，11月一线城市环比跌幅（-0.2%）也低于二线和三线城市（均为-0.4%）。

4、预计12月楼市呈现三个特征12月是房地产行业的推地季、施工季、收官季，预计将呈现出三个特征：首先，12月一般为全年供地量最高峰月份。

预计随着供应的增加，12月土地成交量将较11月抬升。

但由于目前房地产开发企业尤其是民营房企投资行为趋于谨慎，12月土地成交量仍可能是近五年来同期的最低水平。

其次，12月也是传统的加大力度施工季。

在政策层面，中央经济工作会议强调“促进房地产业良性循环和健康发展”，“促进”的对象从交易环节延展到了包括投资环节在内的整个房地产行业，表明将合理支持房企的正常开发、并购及相应的贷款、发债等融资需求，加之监管部门“保交房”的政策呵护，12月房屋竣工面积有望获得较快增长，开发投资增速下滑幅度将减缓。

再次，12月还是房企年末收官和业绩冲刺月。

中央经济工作会议强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，将重点满足首套房、改善型需求等住房刚需，政策效应将逐渐显现，12月成交量环比将有明显提升；但由于需求难以在短期内显著放量，成交累计同比增速仍将徘徊在低位。