光大证券-从财政看楼市：楼市调控，哪里可能松动？-190403

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　　要点
　　◆历史经验显示如果地产销售金额下滑，对“土地财政”依赖大的区域地产政策可能出现调整。政府性基金收入是区域综合财力重要组成部分，2014年之前商品房销售额同比增速领先政府性基金收入同比增速的时间比较短，而之后随着棚改货币化的推进，两者之间的关联减弱。2018年10月棚改货币化政策明确收紧，意味着政府性基金收入对商品房销售额敏感性将重新提升。在“房住不炒、因城施策”的大背景下，哪些区域的楼市政策可能出现边际调整呢？
　　◆政府性基金收入增速2018年三季度开始下滑，但各区域的差异较大。2018年全年全国政府性基金收入同比增长22.6%，低于2017年，增速下滑始于2018年8月。从各区域表现来看，云南、湖南、青海、江西收入增速高于50%，甘肃、海南、天津、黑龙江、北京（基数原因）呈现负增长。浙江、江苏基金收入占全国比重超过10%，政府性基金收入超过8000亿，新疆、甘肃、海南、黑龙江、青海等区域占全国比重不足1%，基金收入低于1000亿。
　　◆浙江、广东、江苏、山东、安徽、天津、山东等对土地财政依赖较高的区域已经边际放松了楼市政策，未来福建、山西、湖北等地楼市政策调整的可能性似乎相对较高。政府性基金收入占综合财力比重是衡量土地财政重要性的较好指标。浙江、江苏、重庆等11个地区的基金收入占其综合财力的比重超25%这一全国整体值，其中部分地区已经对楼市政策有边际调整。但与2014年相比，从放松楼市政策的城市数量和政策的力度来看，这次放松的力度有限，说明“房住不炒”的大背景下，不会重现2014年全局放松的现象。