中达证券-内地房地产行业周度观察：地产销售趋势复盘与展望-211209

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7月以来，全国商品房单月销售额同比降幅呈扩大趋势。

2021年7月起，全国商品房单月销售额同比增速转负、且降幅呈扩大趋势，10月降幅达22.6%。

尽管10月以来监管层表态相对积极，但11月克而瑞累计销售额TOP100房企单月合计销售额同比降幅进一步扩大。

本文尝试通过复盘过去几轮的行业销售复苏，探究货币政策及行业调控变化对销售趋势的影响。

2012年：货币信贷宽松、多地政策现积极调整、房价调整等共同提振行业销售。

1）多次降准降息释放流动性：2011年12月、2012年2月及5月3次降准，房贷利率也由2011年Q4的7.62%持续降至2012年Q3的6.20%。

2）多地政策出现积极调整：南京、厦门等众多城市放宽公积金贷款政策，北京、上海等地放宽普通住宅标准，扬州等地对符合条件的购房者发放补贴。

3）房价调整：部分房企通过降价促销回笼资金，百城样本住宅均价由2011年9月的9827元/平持续下滑至2012年5月的9523元/平，一定程度上提振了购房需求。

在综合因素的作用下，全国商品房单月销售额单月同比增速2012年6月起回正，距首次降准及房贷利率下滑起约2个季度、距地方政策调整起约2-3个季度。

2015年：降准降息力度较大、行业政策明显改善，销售量价齐升。

1）多次降准降息：2015年内央行4次降准、5次降息，个人住房贷款利率由2014年Q3的6.96%快速下滑至2015年Q4的4.70%。

2）2014年中起行业政策明显改善：2014年6月起二线城市限购基本全面放开、930新政放宽首套房认定标准、2015年330新政下调二套房首付比例等大幅度的政策调整对房地产市场带来了明显提振。

2015年4月起，全国商品房单月销售增速回正、行业销售量价齐升，距2014年中限购放宽起约10个月、距930新政约2-3个季度、距房贷利率下滑起约2个季度、距2015年首次降准及降息均约1个月。

2018及2020年：流动性环境偏松、行业调控趋紧，行业销售提升幅度相对有限。

行业政策调控可能在一定程度上对冲货币政策宽松对行业销售的积极影响。

2018年4月末、7月初的2次降准等因素带动2018年5月、7月单月销售同比增速明显提升，但年中的行业调控加码使销售增速快速下行；2018年10月第3次降准、部分城市方发布政策边际放松限价、限售等，11月起全国商品房销售单月增速明显回升。

类似地，2020年疫情后流动性环境相对宽松，但行业政策维持偏紧，商品房全年累计销售额同比增速仅较2019年提升约2.2pct。

行业销售有望于2022年Q1-Q2复苏，行业风险化解情况可能影响行业销售复苏进度。

1）从政策组合上看，近期流动性环境有所改善（降准、行业信贷投放提速）、行业基调相对平稳（顶层多次表态相对积极），流动性的改善有望顺畅传导至行业成交的提升；根据2012及2015年的复苏时点推算，行业销售有望于2022年Q2复苏。

2）从二手房市场的情况来看，11月多个一二线城市二手住宅成交套数出现环比回升，而2012及2015年重点城市二手房约领先新房市场1-2季度复苏，据此推算行业销售有望于2022年Q1-Q2复苏。

另外，购房者对项目交付的信心受损为本轮销售下滑的重要原因之一，故行业风险化解及购房者信心恢复情况可能对行业销售复苏的进度带来一定影响。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。